【宅建】報酬計算の速算式 完全パターン集｜売買・賃貸・代理を一気に攻略

宅建業法の報酬計算が苦手な人向けに、売買・交換の速算式（3％＋6万円ほか）、代理は媒介の2倍、賃貸の1か月ルール、低廉な空家等の特例まで、パターンごとに整理して解説します。

最終更新：2026-08-01

報酬計算は「計算が苦手だから捨てる」という人が多い論点。でも、実はパターンが決まっていて、速算式さえ覚えれば毎年ほぼ確実に1点取れる、コスパ最強の分野です。

この記事では、売買・交換の速算式、代理の倍ルール、賃貸の1か月ルール、そして近年改正された低廉な空家等の特例まで、パターン別に整理します。数字の丸暗記ではなく「型」で覚えていきましょう。

まずは売買・交換の速算式（これが土台）

媒介で売買を成立させたとき、依頼者の一方から受け取れる報酬の上限は、物件価格（税抜）に応じて次のように決まります。これが速算式です。

実務では、400万円を超える物件がほとんど。だから、まずは「価格 × 3％ ＋ 6万円」を最優先で覚えてください。これだけで多くの問題に対応できます。

そして、こうして出した金額に、さらに消費税を上乗せします。宅建業者の報酬はサービスの対価なので、課税対象。速算式で出した額に10％を足したものが、実際に受け取れる上限です。

代理は「媒介の2倍」まで

媒介ではなく代理を引き受けた場合、受け取れる報酬の上限は、媒介で計算した額の2倍になります。

ただし、これは「一方の依頼者から2倍取れる」という意味ではなく、双方から受け取る合計が、媒介で計算した額の2倍を超えてはいけない、という上限です。

• 媒介……依頼者一方からの上限は速算式どおり。双方からなら合計でその2倍まで
• 代理……双方からの合計で、媒介額の2倍まで。片方から2倍全額を受け取ることも可能

賃貸（貸借）は「借賃1か月分」が基本

賃貸の媒介・代理では、受け取れる報酬の合計の上限は、原則として借賃の1か月分（＋消費税）です。売買のような速算式ではなく、家賃基準になります。

• 居住用建物の媒介……原則、貸主・借主それぞれから0.5か月分ずつ。承諾があれば一方から1か月分まで
• 居住用以外・権利金がある場合……権利金を売買代金とみなし、売買の速算式で計算することもできる

ポイントは、居住用建物だけ「原則0.5か月ずつ」という制限がかかること。事務所や店舗などの居住用以外では、この0.5か月ルールは適用されません。

低廉な空家等の特例（近年の改正点）

空き家対策として、価格の低い物件には報酬の上乗せが認められています。近年の改正で対象と上限が広がったので、最新の内容を押さえておきましょう。

• 対象……代金が800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）
• 上限……売主である依頼者からは、現地調査費用等を加えて30万円（＋消費税＝33万円）まで

この特例は、通常の速算式で計算した額に現地調査等の費用を上乗せできる、というもの。ただし受け取れるのは売主側からで、上限は税込33万円。改正で金額が変わっているため、古い数字のままにしないよう注意してください。

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もう一歩：消費税の扱いと「別に受け取れるお金」

速算式を使うときの落とし穴が消費税です。報酬計算のもとになる代金は、消費税抜きの本体価格で考えます。建物には消費税がかかりますが、土地は非課税。だから税込価格が示されている場合は、建物部分の税を抜いてから速算式に当てはめる必要があります。ここを税込のまま計算すると答えがずれます。

また、業者は原則として報酬とは別にお金を受け取れません。ただし例外があります。依頼者から特別に頼まれて出した広告の費用や、依頼者の依頼にもとづく現地調査などの費用は、報酬とは別に請求できます。逆に、通常の広告費や物件案内の費用は報酬に含まれ、別途受け取ることはできません。「特別の依頼があったか」が分かれ目です。

さらに、複数の業者が一つの取引に関与しても、業者が受け取れる報酬の合計には上限があります。関与した業者が多いからといって、合計で上限を超えて受け取ることはできない——ここも報酬計算の重要なルールです。

「価格×3％＋6万円」に消費税を上乗せする計算問題が、毎年1問前後出題されます。代理は媒介の2倍、賃貸は借賃1か月分が上限、という数字も正確に押さえておきましょう。

まとめ

報酬計算は、①売買は「3％＋6万円」を軸に速算式、②最後に消費税を上乗せ、③代理は媒介の2倍、④賃貸は借賃1か月（居住用は原則0.5か月ずつ）、という型で攻略できます。

さらに、低廉な空家等（800万円以下）の売主からは税込33万円まで、という特例を足せば完成。数字を丸暗記するより、パターンで押さえるほうが本番で崩れません。

あとは計算問題を数多くこなして、手を動かして慣れていきましょう。

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よくある質問

報酬計算で一番先に覚えるべき式は？

「価格（税抜）× 3％ ＋ 6万円」です。400万円超の物件で使う式で、実際の問題の大半がこれで対応できます。最後に消費税を上乗せするのを忘れないようにしましょう。

代理の場合、依頼者一方から2倍もらえますか？

双方から受け取る合計が媒介額の2倍を超えなければ、片方から2倍全額を受け取ることも可能です。あくまで「合計で媒介の2倍まで」が上限です。

低廉な空家等の特例はいくらまでですか？

代金800万円以下の宅地・建物について、売主である依頼者から、現地調査費用等を加えて30万円（＋消費税＝33万円）までです。近年の改正で金額が引き上げられています。