【宅建】不動産の税金を一気に整理｜取得・保有・譲渡の税金と特例
宅建の税・その他で狙われる不動産の税金を、取得（不動産取得税・登録免許税・印紙税）・保有（固定資産税・都市計画税）・譲渡（譲渡所得）に分けて整理。課税主体や住宅の特例まで、復習問題つきで解説します。
最終更新：2026-08-05
宅建の「税・その他」では、不動産にかかる税金が毎年出題されます。範囲は狭く、課税のタイミング・課税主体・特例を押さえれば得点源になる、コスパのよい分野です。
税金は「取得するとき」「持っているとき」「売ったとき」の3場面に分けて整理するのが鉄則。どの税が国税でどれが地方税か、誰に課税されるかを軸に見ていきましょう。
3つの場面で税金を整理
| 場面 | 主な税金 | 国税/地方税 |
|---|---|---|
| 取得するとき | 不動産取得税 | 地方税（都道府県） |
| 取得するとき | 登録免許税・印紙税 | 国税 |
| 保有しているとき | 固定資産税・都市計画税 | 地方税（市町村） |
| 譲渡（売却）したとき | 譲渡所得に対する所得税 | 国税 |
「取得の不動産取得税＝都道府県、保有の固定資産税＝市町村」という課税主体の違いがよく問われます。登録免許税・印紙税・所得税は国税、と押さえておきましょう。
確認問題（課税主体）
不動産に関する税金の課税主体に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 不動産取得税は国税である。
- 固定資産税は都道府県が課税する。
- 不動産取得税は都道府県が課税する地方税である。
- 登録免許税は市町村が課税する。
正解：3
正解は③。不動産取得税は都道府県が課税する地方税です。固定資産税は市町村（地方税）、登録免許税・印紙税・所得税は国税です。
取得時の税金（不動産取得税など）
不動産取得税は、売買・新築・増築・贈与などで不動産を取得したときに一度だけかかります。課税標準は固定資産税評価額で、税率は原則4％ですが、土地と住宅は3％に軽減されています（特例）。
さらに宅地は課税標準が2分の1になる特例があり、新築住宅では課税標準から一定額（要件を満たせば1,200万円など）が控除されます。なお、相続による取得には不動産取得税は課税されません。
確認問題（不動産取得税）
不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 相続により不動産を取得した場合にも課税される。
- 不動産取得税は、不動産を保有している間、毎年課税される。
- 課税標準は、原則として固定資産税評価額である。
- 税率は、土地・住宅を含め一律4％である。
正解：3
正解は③。課税標準は固定資産税評価額です。①相続による取得は非課税。②取得時に一度だけ課税（毎年は固定資産税）。④土地・住宅は3％に軽減されています。
保有時の税金（固定資産税・都市計画税）
固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者（固定資産課税台帳に登録された人）に対して、市町村が課税します。年の途中で売っても、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者です。標準税率は1.4％です。
住宅用地には大きな軽減があり、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準が6分の1になります。都市計画税は市街化区域内の土地・建物にかかり、税率の上限は0.3％です。
確認問題（固定資産税）
固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- その年の4月1日現在の所有者に課税される。
- 年の途中で不動産を売却すると、買主がその年の納税義務者になる。
- 毎年1月1日現在の所有者に対して市町村が課税する。
- 固定資産税は国が課税する国税である。
正解：3
正解は③。固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に、市町村が課税します。②年の途中で売っても、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者です。
「不動産取得税＝取得時・都道府県／固定資産税＝毎年・1月1日・市町村」の対比が最頻出。相続による取得は不動産取得税が非課税、住宅用地の固定資産税は課税標準6分の1、なども狙われます。税率や特例の金額は年度で変わるので、最新資料での確認も忘れずに。
譲渡（売却）時の税金と特例
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得となり、長期の方が税率が低くなります。
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例など、税負担を軽くする特例が複数あります。適用要件や金額は改正で変わるため、直前期に最新情報を確認しましょう。
もう一歩：住宅ローン控除と最新の税制改正
住宅ローンを組んでマイホームを取得すると、年末のローン残高に応じて所得税等が控除される住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）があります。控除率・限度額・対象となる住宅の性能要件などは、税制改正で毎年のように見直されています。
税分野は「今年ここが狙われる」と言われるほど、その年の改正が反映されやすい分野です。基本の枠組み（3場面・課税主体）を固めたうえで、直前期に最新の数字を上書きするのが効率的な学習法です。
税率・特例の金額・適用期限は年度の税制改正で変動します。本記事は基本の枠組みの整理です。具体的な数字は、直前期に最新の公式資料や教材で必ず確認してください。
確認問題（復習）
記事の内容が身についたか、確認しましょう。
確認問題（譲渡所得）
居住用財産の譲渡に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 所有期間が5年を超えると短期譲渡所得となり、税率が高くなる。
- マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がある。
- 譲渡所得に対する税は、市町村が課税する地方税である。
- 譲渡による利益が出ても、税金は一切かからない。
正解：2
正解は②。居住用財産の譲渡には最高3,000万円の特別控除があります。①5年超は長期譲渡所得で税率は低くなります。③譲渡所得への課税は所得税で国税です。
確認問題（税の総合）
不動産の税金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 固定資産税と不動産取得税は、いずれも国税である。
- 不動産取得税は取得時に一度課税され、固定資産税は保有中に毎年課税される。
- 登録免許税は、不動産を保有している間、毎年課税される。
- 都市計画税は、全国どこの土地にも課税される。
正解：2
正解は②。不動産取得税は取得時に一度、固定資産税は保有中に毎年課税されます。①いずれも地方税。③登録免許税は登記時。④都市計画税は原則、市街化区域内が対象です。
まとめ
不動産の税金は、①取得（不動産取得税＝都道府県／登録免許税・印紙税＝国税）、②保有（固定資産税・都市計画税＝市町村・1月1日基準）、③譲渡（譲渡所得＝所得税・国税、長期短期と3,000万円控除）の3場面で整理できます。
課税主体とタイミング、住宅の特例を押さえれば、狭い範囲で確実に得点できます。細かい数字は改正で動くので、最新資料での上書きを忘れずに。
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よくある質問
不動産取得税と固定資産税の違いは？
不動産取得税は取得時に一度だけ都道府県が課税する地方税、固定資産税は保有中に毎年、1月1日時点の所有者に市町村が課税する地方税です。
年の途中で不動産を売ったら固定資産税は誰が払いますか？
その年の納税義務者は、1月1日時点の所有者です（売主）。実務では売主・買主間で日割り精算することが多いですが、法律上の納税義務者は1月1日の所有者です。
マイホームを売ると税金の特例はありますか？
居住用財産の譲渡では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例などがあります。適用要件や金額は改正で変わるため、最新情報を確認しましょう。