【宅建】8種制限（自ら売主制限）の覚え方｜一覧と数字を一気に整理

宅建業法の8種制限を一覧表で整理。適用されるのは「業者が売主・買主が非業者」のときだけという大前提、クーリング・オフ、損害賠償額の予定は代金の2割まで、手付は2割まででかつ解約手付とみなされること、契約不適合責任の通知期間は引渡しから2年以上、手付金等の保全（5%・10%・1,000万円）、他人物売買の制限、割賦販売、所有権留保の3割まで。確認問題つきで数字を固めます。

最終更新：2026-08-10

宅建業法20問の中で、8種制限は毎年のように複数問われる最重要テーマです。数字が8種類の制限に散らばっているので、丸暗記に走ると本番で取り違えます。

ただ、この分野には強力な武器があります。**適用される場面が極めて限定されている**という大前提です。まずここを固めれば、設問の半分は読んだ瞬間に判断できます。

大前提：使えるのは「業者が売主・買主が非業者」のときだけ

8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる売買契約にのみ適用されます。

理由は単純で、この制度がプロ対アマの情報格差を埋めるためのものだからです。プロ同士なら対等に交渉できるので、法律が過保護に介入する必要がありません。

4行目も重要です。業者が売主ではなく「媒介」や「代理」として関わっているだけの場合、売主は一般の人なので8種制限は適用されません。設問で業者がどの立場にいるかを必ず確認してください。

本試験では「宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者Bとの間で」という書き出しが頻繁に出ます。この時点で8種制限の話はすべて適用外になり、答えが決まることがあります。**設問の1行目を読む習慣**をつけてください。

8つの制限を一覧で

何が制限されているのかを、まとめて確認します。

覚えるべき数字は3つに絞れる

一覧を見ると数字が多く見えますが、**割合の数字は3つだけ**です。

2割が2箇所（損害賠償の予定と手付）で使われている点がポイントです。どちらも「買主が失うおそれのある金額」を抑える制度なので、同じ水準に揃えられています。

2割を超える定めをした場合、契約全体が無効になるわけではありません。**2割を超える部分だけが無効**になり、2割までは有効です。買主を守る規定なので、契約ごと吹き飛ばして買主を宙ぶらりんにするより、行き過ぎた部分だけ削るほうが合理的だからです。この「超過部分のみ無効」は繰り返し出題されます。

手付は必ず「解約手付」になる

3つ目の制限には、金額の上限とは別の重要な効果があります。

業者が自ら売主となる場合、受け取った手付は**性質を問わず解約手付とみなされます**。契約書に「この手付は解約手付ではない」と書いても無効です。

解約手付である以上、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して、契約を解除できます。

ここで注意したいのが「相手方が」という部分です。自分が履行に着手していても、相手方がまだ着手していなければ解除できます。自分の着手は解除の妨げになりません。着手した相手の期待を守るための規定だからです。

また売主が解除する場合、口頭で「倍返しします」と言うだけでは足りず、**現実に提供**する必要があります。

契約不適合責任は「引渡しから2年以上」

4つ目の制限も頻出です。

民法の原則では、買主は不適合を知った時から1年以内に通知すれば責任を追及できます。これを業者が特約で短くすると買主に不利なので、宅建業法が歯止めをかけています。

有効なのは「**目的物の引渡しの日から2年以上**」とする特約だけです。「引渡しから2年」はセーフ、「引渡しから1年」はアウト、「契約締結の日から2年」もアウトです。起算点が引渡しでなければなりません。

無効な特約を定めた場合、その特約が無効になるだけで、民法の原則（知った時から1年以内の通知）に戻ります。特約がないのと同じ扱いになるわけで、業者にとってはかえって不利になります。

他人物売買の制限

6つ目は、まだ自分のものになっていない物件を売ってはいけない、という制限です。

民法では他人物売買も有効ですが、宅建業者が自ら売主となる場合には原則として禁止されます。手に入る保証のない物件を売られては、買主が住まいを確保できないおそれがあるからです。

ただし例外があります。業者が物件を取得する契約（予約を含む）を締結しているなど、確実に取得できると認められる場合は契約できます。停止条件付きの取得契約では足りません。条件が成就しなければ手に入らないからです。

また未完成物件については、手付金等の保全措置を講じるなど一定の要件を満たせば売買契約を締結できます。

もう一歩：割賦販売と所有権留保

7つ目と8つ目は出題頻度が下がりますが、押さえておけば確実に1肢を切れます。

割賦販売で買主が支払いを怠った場合、業者はいきなり契約を解除できません。**30日以上の相当の期間**を定めて、**書面で**支払いを催告する必要があります。分割払いで購入した人が1回の遅れで住まいを失うのを防ぐためです。

所有権留保は、代金を全部払うまで所有権を売主に残しておく仕組みです。宅建業法では、**代金の3割を超える支払いを受けるまでに**登記を買主に移さなければならないとしています。3割も払った買主に、いつまでも登記が来ないのは不安定すぎるという判断です。

試験ポイント：①適用は「業者が自ら売主・買主が非業者」のときだけ。業者間・媒介のみ・売主が一般人はすべて適用外。②割合の数字は2割（損害賠償の予定＋違約金／手付の上限）・3割（所有権留保）・5%と10%と1,000万円（保全措置）の3系統。③2割超は超過部分のみ無効。④手付は必ず解約手付、相手方が履行に着手するまで解除可、売主は倍額を現実に提供。⑤契約不適合の通知期間は「引渡しから2年以上」の特約のみ有効。⑥割賦の解除は30日以上・書面で催告。

確認問題（まとめ）

設問の1行目で適用の有無を判断できるか試しましょう。

まとめ

8種制限は、プロとアマの情報格差を埋めるための保護規定です。だから業者間には適用されませんし、行き過ぎた特約は「超過部分だけ」無効になります。買主を守るという一貫した目的から、細かい結論がすべて説明できます。

数字は2割・3割・5%と10%と1,000万円の3系統だけ。この3つを紙に書いて覚えてしまえば、あとは適用場面の判断だけです。

本試験では設問の1行目に答えが埋まっていることがあります。「業者Aが自ら売主として、業者Bとの間で」と書かれていたら、その時点で8種制限の肢は切れます。読み飛ばさないでください。

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よくある質問

8種制限はどんなときに適用されますか？

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる売買契約にのみ適用されます。業者間の取引には適用されず、業者が媒介や代理として関わっているだけで売主が一般人の場合も適用されません。プロ同士なら対等に交渉できるため保護が不要という趣旨です。

手付はいくらまで受け取れますか？

代金の2割までです。これを超える手付を受領することはできません。また損害賠償額の予定と違約金の合計も代金の2割が上限で、超える定めをした場合は超過部分のみが無効となり、2割までは有効に効力を持ちます。

契約不適合責任の特約はどこまで有効ですか？

通知期間を「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効です。起算点が契約締結日になっていたり、期間が2年未満だったりする特約は無効で、民法の原則（不適合を知った時から1年以内に通知）に戻ります。

業者が売主のとき、手付はどういう性質になりますか？

必ず解約手付とみなされます。契約書で別の性質を定めても無効です。したがって相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できます。自分が履行に着手していても解除は妨げられません。

所有権留保はいつまで認められますか？

代金の3割を超える支払を受けるまでです。3割を超える支払を受けた後は、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければなりません。分割払いの買主の地位が長期間不安定になるのを防ぐための規定です。