宅建 平成22年度（2010年）問42 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃及び権利金 (権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)には、消費税相当額を含まないものとする。
- 依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。
- 宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
- 宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.05月分の報酬を受領することはできない。
- 宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の1.05月分又は権利金の額を売買代金の額とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。居住用建物の賃貸借の媒介において、宅地建物取引業者が一方の依頼者から受領できる報酬額は、原則として借賃の0.5ヶ月分に消費税相当額を加えた額（現在の消費税率10%では0.55ヶ月分）が上限とされています。これを超える報酬を受領するためには、その依頼者からの承諾が必要となるため、選択肢3の記述は正しいと言えます（宅地建物取引業法第46条第2項、国土交通大臣の定める報酬額告示第4第1号ハ）。
【宅地建物取引業法第46条第2項】 宅地建物取引業者は、前項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額の限度を超える報酬を受けてはならない。 （補足説明）この条文は、宅地建物取引業者が受領できる報酬には上限があることを定めています。この上限額は、国土交通大臣が告示で具体的に定めています。 【国土交通大臣の定める報酬額告示第4第1号ハ】 居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関する報酬の額は、当該媒介の依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該居住の用に供する建物の借賃の1月分の0.5倍に相当する額に消費税額に相当する額を加算した額以内とする。ただし、当該媒介の依頼者の承諾を得ている場合にあっては、この限りでない。 （補足説明）居住用建物の賃貸借の場合、貸主・借主双方から受け取れる報酬の合計は借賃の1ヶ月分＋消費税相当額（現在の消費税率10%では1.1ヶ月分）が上限です。さらに、一方の依頼者から受け取れる報酬は、原則として借賃の0.5ヶ月分＋消費税相当額（現在の消費税率10%では0.55ヶ月分）が上限となります。この原則を超える額を一方の依頼者から受け取るには、その依頼者の「承諾」が必要とされています。
【選択肢1】誤り。 依頼者と宅地建物取引業者との間で報酬の額を定めていなかったとしても、国土交通大臣が定めた報酬の限度額を「支払わなければならない」という義務は発生しません。報酬の限度額は、あくまで宅地建物取引業者が「これを超えて受領してはならない」という上限規制であり、依頼者が支払うべき最低額や自動的に支払義務が生じる額を定めるものではありません。報酬は原則として依頼者との合意に基づいて決定されるものです。合意がない場合は、報酬請求権自体が発生しないか、相当額を請求できるにしても、限度額が自動的に支払義務になるわけではありません。 【選択肢2】誤り。 宅地建物取引業法第46条第2項は、国土交通大臣が定める報酬の限度額を超える報酬の受領を一切禁止しています。たとえ「相手方が好意で支払う謝金」という名目であっても、それが実質的に媒介業務の対価とみなされるのであれば、報酬の限度額規制の対象となります。名目を変えて限度額を超える金銭を受領することは、法の趣旨を潜脱する行為（脱法行為）とみなされ、許されません。報酬規制は、依頼者を不当な高額報酬から保護するための強行規定であり、いかなる名目であっても上限を超える受領は認められません。 【選択肢3】正。 居住用建物の賃貸借の媒介において、宅地建物取引業者が貸主と借主の双方から報酬を受領する場合、双方から受領できる報酬の合計額は、借賃の1ヶ月分に消費税相当額を加えた額（現在の消費税率10%では1.1ヶ月分）が上限です。さらに、一方の依頼者（この場合は借主）から受領できる報酬は、原則として借賃の0.5ヶ月分に消費税相当額を加えた額（現在の消費税率10%では0.55ヶ月分）が上限とされています（国土交通大臣の定める報酬額告示第4第1号ハ）。この原則を超える額（本問の「借賃の1.05月分」は、消費税率5%時代の表記と推測されますが、現在の10%で言えば0.55ヶ月分を超える額）を一方の依頼者から受領するためには、その依頼者（借主）の「承諾」が必須となります。したがって、借主から承諾を得ていなければ、借賃の1.05月分という原則を超える報酬を受領することはできません。この記述は、報酬額告示の規定に合致しています。 【選択肢4】誤り。 宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合で、権利金（返還されない金銭）の授受があるときの報酬額の計算方法は、以下の2つのうち「高い方」の額を上限とすることができます（国土交通大臣の定める報酬額告示第4第2号）。 1. 借賃を基礎として計算した報酬額：借賃の1ヶ月分に消費税相当額を加えた額（現在の消費税率10%では1.1ヶ月分）。 2. 権利金を基礎として計算した報酬額：権利金の額を売買代金とみなして、売買の媒介報酬の計算式を適用して算出した額。 選択肢では「いずれか低い方の額を上限としなければならない」と記述されていますが、これは誤りです。正しくは「高い方」の額が上限となります。この規定は、権利金が高額である場合に、借賃を基礎とするよりも高額な報酬を受領できるようにすることで、業者のインセンティブを確保し、複雑な取引に対応できるようにするためのものです。