宅建 平成22年度（2010年）問41 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。 ア売買契約において、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。 イ Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額의 20%に相当する額を手付金として受領することができる。 ウ Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。 エ 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領することができる。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。本問の記述ア、イ、ウ、エのすべてが、宅地建物取引業法第41条および関連規定に照らして誤っています。宅建業者は、未完成物件の売買において、買主が宅建業者でない場合、一定額以上の手付金等を受領する際には、必ず事前に保全措置を講じなければなりません。この原則を理解することが、本問を解く鍵となります。
【宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、買主が宅地建物取引業者でない場合、建築工事完了前の物件について、代金の額の100分の5を超える額又は1,000万円を超える額の手付金等を受領する際には、銀行等による保全措置を講じなければならないと定めています。また、同条第2項では、この保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはならないと明確に規定しています。 【宅地建物取引業法第41条の2（手付金等の額の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、買主が宅地建物取引業者でない場合、手付金等の額は、代金の額の100分の20を超えることができないと定めています。 【宅地建物取引業法施行規則第18条】 保全措置を講じることのできる機関として、銀行、信用金庫、農業協同組合、信託会社、保険会社などが具体的に定められています。
【ア】誤。宅地建物取引業法第41条は、売主である宅建業者Aが保全措置を講じる義務を定めています。この保全措置は、買主Bが支払う手付金等（中間金も含む）の安全を確保するためのものです。Aが保全措置を講じない場合、BはAの義務不履行を理由に、中間金の支払いを拒否することができます。これはBの正当な権利であり、債務不履行には当たりません。したがって、AがBの行為を債務不履行として契約を解除することはできません。 【イ】誤。宅地建物取引業法第41条第1項により、代金の額の5%を超える手付金等を受領する際には保全措置が必要です。本肢では代金の20%を手付金として受領しようとしており、これは保全措置が必要な額に該当します。しかし、保全措置を講じることのできる機関は、宅地建物取引業法施行規則第18条で銀行、信用金庫、保険会社などに限定されており、Aの代表取締役はこれらの保全機関には該当しません。したがって、代表取締役との保証委託契約は宅建業法上の保全措置とは認められず、保全措置を講じずに代金の20%の手付金を受領することはできません。なお、手付金等の額が代金の20%であること自体は、宅地建物取引業法第41条の2の制限（20%を超えることができない）には抵触しませんが、保全措置の要件を満たさないため受領できません。 【ウ】誤。宅地建物取引業法第41条第1項の保全措置は、保全措置を講じる必要があるとされた額（代金の5%または1,000万円を超える部分）の全額について講じなければなりません。本肢の「保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証する」という内容は、保全措置が必要な額の全額を保証するものではないため、宅建業法上の有効な保全措置とは認められません。例えば、手付金が1,500万円で、保全措置が必要な額が1,000万円である場合、この1,000万円全額について保全措置を講じる必要があります。その一部のみを保証する契約では、保全措置の要件を満たしません。 【エ】誤。宅地建物取引業法第41条第2項は、「保全措置を講じた後でなければ、当該手付金等を受領してはならない。」と明確に規定しています。つまり、保全措置は手付金等を受領する『前』に講じることが義務付けられています。「受領後遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を説明した」としても、これは法律の要件を満たしません。代金の10%は保全措置が必要な額に該当するため、保全措置を講じることなく受領することはできません。