宅建 平成22年度（2010年）問40 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地(代金2,000万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、当該宅地の瑕疵についてAが担保の責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
- Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。
- Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
- 当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、瑕疵担保責任（契約不適合責任）について、引渡しの日から2年以上とする特約は、買主に不利な特約とはならず有効とされています（宅地建物取引業法第40条）。本件の「3年」という期間はこれに該当するため、特約をすることができます。
【宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任についての特約の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、民法第570条において準用する同法第566条第1項に規定する期間について、その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同項に規定する期間を短縮し、又は買主に不利となる特約をしてはならない。これに反する特約は、無効とする。 （補足説明：一般消費者を保護するため、宅建業者が売主の場合、瑕疵担保責任の期間を民法より短くしたり、買主に不利な特約は原則無効です。ただし、引渡しから2年以上とする特約は、買主にとって有利または少なくとも不利ではないと判断され、有効となります。） 【宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合においては、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない。これに反する定めは、その超える部分について、無効とする。 （補足説明：売主が宅建業者の場合、買主が契約違反をした際の損害賠償額の予定や違約金は、代金の20%までが上限です。これを超過する部分は無効となります。） 【宅地建物取引業法第39条（手付の額の制限等）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、手付金について、代金の額の10分の2を超える額を受領することができない。これに反する特約は、無効とする。 また、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、手付金について、民法第557条第1項に規定する解除権の行使を制限する特約をしてはならない。これに反する特約は、無効とする。 （補足説明：手付金は代金の20%が上限です。また、民法で定められている手付解除（相手方が履行に着手するまでは手付放棄または倍返しで解除できる）を、買主にとって不利になるように制限する特約は無効です。買主にとって有利な特約は有効です。） 【宅地建物取引業法第33条の2（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約の制限）】 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結してはならない。ただし、当該宅地又は建物を取得する契約を締結している場合（予約を含む。）は、この限りでない。 （補足説明：宅建業者が自ら売主となる場合、原則として自分が所有していない物件を売ることはできません。しかし、その物件をすでに取得する契約（例えば、別の売主から買う契約）を締結していれば、例外的に売買契約を締結することができます。）
【選択肢1】正。 宅地建物取引業法第40条は、宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関する特約について、買主に不利な特約を無効としています。しかし、同条ただし書きにより、「目的物の引渡しの日から2年以上となる特約」は、買主に不利な特約とはみなされず、有効とされています。本件の「引渡しの日から3年」という期間は、2年以上であるため、買主にとって有利な特約として有効にすることができます。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業法第38条は、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、損害賠償額の予定または違約金を定める場合、これらを合算した額が代金の20%（10分の2）を超える特約は、その超える部分について無効と定めています。本件の代金は2,000万円であるため、その20%は400万円です。損害賠償の予定額300万円と違約金300万円を合算すると600万円となり、これは400万円を超過しています。したがって、この特約は宅建業法第38条に違反し、その超える部分（200万円）は無効となります。よって、「特約をすることができる」とする記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業法第39条第2項は、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、手付解除に関する民法第557条第1項の規定（相手方が履行に着手するまでは手付を放棄して解除できる）を、買主に不利になるように制限する特約を無効としています。しかし、本選択肢の特約は「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」というものであり、これは民法の規定よりも買主（B）に有利な内容です（民法では相手方が履行に着手したら解除できないが、この特約では売主が履行に着手した後でも買主は解除できるため）。買主に有利な特約は宅建業法第39条第2項に違反せず、有効にすることができます。したがって、「特約をすることができない」とする記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業法第33条の2は、宅建業者が自ら売主となる場合、原則として自己の所有に属しない宅地または建物の売買契約を締結することを禁止しています。しかし、同条ただし書きにより、「当該宅地又は建物を取得する契約を締結している場合（予約を含む）」は、例外として売買契約を締結することができます。本件では「Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合」とあるため、この例外規定に該当し、Bとの間で売買契約を締結することができます。「当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない」とする記述は、引渡しを受ける必要はなく、取得する契約を締結していれば足りるため、誤りです。