宅建 令和6年度（2024年）問6 権利関係 の解説
問題
Aの所有する甲土地にBを地上権者とする地上権 (以下この問において「本件地上権」という。)が設定され、その旨の登記がされた後に、甲土地にCを抵当権者とする抵当権が設定され、その旨の登記がされた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア BがAとの売買契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。 イ Aが死亡してBがAを単独相続し、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。 ウ BがAとの代物弁済契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。 エ BがAとの贈与契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。本件では、地上権者Bが甲土地の所有権を取得した場合、原則として混同により地上権は消滅しますが、甲土地には後順位の抵当権者Cが存在するため、地上権が消滅するとCの抵当権の価値が不当に上昇してしまいます。このような第三者の利益を害する場合には、民法第179条第1項ただし書の趣旨により、地上権は消滅しないと解釈されます。
【民法第179条第1項（混同）】 同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。 【補足説明】 この条文は「混同（こんどう）」というルールを定めています。例えば、ある人が土地の所有権と、その土地に対する地上権（土地を使う権利）の両方を持つことになった場合、わざわざ自分自身の土地に地上権を持っている必要はないので、地上権は消滅するというのが原則です。しかし、「ただし」以下に例外が定められています。本問のように、地上権が設定された土地に後から抵当権（第三者の権利）が設定されている場合、もし地上権が消滅してしまうと、抵当権者は「地上権の負担がない土地」に対して抵当権を持つことになり、その抵当権の価値が不当に上がってしまいます。このような第三者（抵当権者C）の利益を保護するため、混同による物権の消滅は認められない、つまり地上権は消滅しないと解釈されています。
【選択肢ア】誤り。 BがAとの売買契約に基づき甲土地の所有権を取得した場合、Bは地上権者でありながら甲土地の所有者となります。原則として混同により地上権は消滅するはずです。しかし、本件では甲土地にCの抵当権が設定されています。もし本件地上権が消滅すると、Cの抵当権は「地上権の負担がない土地」に対する抵当権となり、その価値が不当に上昇してしまいます。このような第三者（C）の利益を保護するため、民法第179条第1項ただし書の趣旨により、本件地上権は消滅しません。したがって、「消滅する」とする記述は誤りです。 【選択肢イ】誤り。 Aが死亡してBがAを単独相続し、甲土地の所有権を取得した場合も、売買と同様にBが地上権と所有権を併せ持つことになります。上記アと同様に、Cの抵当権が存在するため、混同による地上権の消滅は認められません。したがって、本件地上権は消滅しません。「消滅する」とする記述は誤りです。 【選択肢ウ】誤り。 BがAとの代物弁済契約に基づき甲土地の所有権を取得した場合も、売買と同様にBが地上権と所有権を併せ持つことになります。上記アと同様に、Cの抵当権が存在するため、混同による地上権の消滅は認められません。したがって、本件地上権は消滅しません。「消滅する」とする記述は誤りです。 【選択肢エ】誤り。 BがAとの贈与契約に基づき甲土地の所有権を取得した場合も、売買と同様にBが地上権と所有権を併せ持つことになります。上記アと同様に、Cの抵当権が存在するため、混同による地上権の消滅は認められません。したがって、本件地上権は消滅しません。「消滅する」とする記述は誤りです。