宅建 令和6年度（2024年）問30 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bとの間で宅地の売買契約を締結し、手付金を支払ったBが、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフにより、当該売買契約を契約締結の日の翌日に解除しようとしている。この場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- Aがクーリング・オフについて告げるときに交付すべき書面には、Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要であるが、Aの宅地建物取引士の記名は必要ない。
- Bが、自らの申出により、Bの勤務する会社の事務所において、宅地の買受けの申込み及びAとの売買契約の締結をした場合、Bは、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。
- Bが、自らの申出により、喫茶店において、宅地の買受けの申込み及びAとの売買契約の締結をした場合、Bは、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができる。
- Bは、自らの申出により、Bが融資を受ける銀行(宅地建物取引業者ではない。)において、宅地の買受けの申込み及びAとの売買契約の締結をした場合、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法におけるクーリング・オフは、消費者が不意打ち的に契約を締結してしまうことを防ぐための制度であり、宅建業者の事務所等以外の場所で契約した場合に適用されます。買主が自ら申し出た場合でも、自宅や勤務先以外の場所（例えば銀行や喫茶店など）であれば、クーリング・オフの適用は排除されません。したがって、銀行で契約した場合でもクーリング・オフによる解除は可能です。
宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない買主との間で宅地建物の売買契約を締結した場合に、一定の要件を満たせば買主が契約を解除できる制度です。この制度の趣旨は、消費者が冷静に判断する機会を与えることにあります。 特に重要なのは、クーリング・オフが適用される場所と適用されない場所の区別です。同条第1項では、契約の申込みまたは締結が「事務所等以外の場所」で行われた場合に適用されると定めています。そして、同条第2項および宅地建物取引業法施行規則第16条の5において、「事務所等」とは、宅建業者の事務所、案内所等、その他国土交通省令で定める場所を指し、具体的には『買主が自ら申出た自宅または勤務先』も含まれます。つまり、買主が自ら申し出たとしても、それが自宅や勤務先でなければ「事務所等以外の場所」となり、クーリング・オフの対象となります。
【選択肢1】正。宅地建物取引業法第37条の2第1項および同法施行規則第16条の5により、クーリング・オフについて告げる書面には、宅建業者の商号または名称、住所、免許証番号の記載が必要です。しかし、宅地建物取引士の記名については、重要事項説明書（法第35条書面）や契約書面（法第37条書面）には必要とされていますが、クーリング・オフの告知書面には義務付けられていません。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢2】正。クーリング・オフが適用されない場所の一つに、「買主が自らの申出により指定した買主の自宅または勤務先」があります（宅地建物取引業法第37条の2第2項、施行規則第16条の5第2号）。本選択肢では、Bが「自らの申出により」、Bの「勤務する会社の事務所」で契約を締結しているため、これはクーリング・オフの適用が排除される場所に該当します。したがって、Bはクーリング・オフによる解除を行うことができません。 【選択肢3】正。喫茶店は、宅地建物取引業者の事務所等でもなく、買主の自宅や勤務先でもありません。たとえ買主が「自らの申出により」喫茶店を指定したとしても、喫茶店は「事務所等以外の場所」に該当するため、クーリング・オフの適用対象となります。したがって、Bはクーリング・オフによる解除を行うことができます。 【選択肢4】誤。銀行は、宅地建物取引業者の事務所等ではなく、また買主の自宅や勤務先でもありません。買主が「自らの申出により」指定した場所であっても、それが自宅や勤務先以外の場所であれば、クーリング・オフの適用は排除されません。したがって、銀行で契約を締結した場合でも、クーリング・オフによる解除は可能です。「解除を行うことができない」とする本記述は誤りです。