宅建 令和6年度（2024年）問11 権利関係 の解説
問題
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約(一時使用目的の借地契約を除く。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 専ら事業の用に供する建物 (居住の用に供するものを除く。)の所有を目的とし、存続期間を20年として借地権を設定する場合、建物買取請求権の規定は適用されず、また、その契約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
- 居住の用に供する建物の所有を目的として借地権を設定する場合において、借地権を消滅させる目的で、その設定後30年を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めても、この特約は無効である。
- 借地権を設定する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は30年となる。
- 当事者が借地権の設定後に最初に借地契約を更新する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は更新の日から10年となる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。借地権の存続期間について、当事者が期間を定めなかった場合、借地借家法第3条の規定により、その期間は30年と定められています。
借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の賃貸借（借地権）について、借地権者を保護するために民法の特別法として制定された法律です。特に、借地権の存続期間や更新、契約の方式などについて詳細な規定を設けています。 * **借地借家法第3条（借地権の存続期間）**: 借地権の存続期間は30年とする。ただし、これより長い期間を定めたときは、その期間とする。 * （補足）借地権の最低存続期間を定めることで、借地権者が安心して建物を建て、利用できるように保護しています。 * **借地借家法第6条（借地契約の更新後の期間）**: 借地権の存続期間が満了した後、契約が更新される場合の期間について定めています。最初の更新後の存続期間は20年、2回目以降の更新後の存続期間は10年となります。 * **借地借家法第9条（強行規定）**: この法律の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。 * （補足）借地権者が弱い立場になりがちなため、法律で最低限の保護を保障し、それに反する不利な特約を認めないことで、借地権者の権利を守っています。 * **借地借家法第13条（建物買取請求権）**: 借地権の存続期間が満了した場合において、借地権者が契約の更新を請求したにもかかわらず、借地権設定者が更新を拒絶したとき、借地権者は借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。 * **借地借家法第17条（建物譲渡特約付借地権）**: 借地権設定後30年以上を経過した日に、借地上の建物を借地権設定者に譲渡する旨の特約を定めることができる制度です。この特約が有効に成立すると、借地権は消滅します。 * **借地借家法第23条（事業用定期借地権等）**: 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権で、存続期間を10年以上50年未満として設定されるものです。この契約は公正証書によってしなければならず、建物買取請求権の規定は適用されません。
【選択肢1】誤り。 専ら事業の用に供する建物（居住用を除く）の所有を目的とする借地権で、存続期間を20年とするものは、借地借家法第23条に定める「事業用定期借地権等」に該当します。この場合、建物買取請求権の規定は適用されないため、記述の前半部分は正しいです。しかし、事業用定期借地権等の契約は、借地借家法第23条第3項により「公正証書によってしなければならない」と厳格に定められています。「公正証書による等書面によって」という記述は、公正証書以外の書面も含むかのような誤解を与えるため、この部分は誤りとなります。 【選択肢2】誤り。 居住の用に供する建物の所有を目的とする借地権において、その設定後30年を経過した日に建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約は、借地借家法第17条に規定される「建物譲渡特約付借地権」に該当します。この特約は、借地借家法によって認められている有効な特約であり、借地権を消滅させる目的で定めることができます。したがって、「この特約は無効である」という記述は誤りです。 【選択肢3】正。 借地権を設定する際に、当事者が存続期間を定めなかった場合、借地借家法第3条の規定により、その期間は30年となります。これは、借地権者を保護するための最低存続期間を定めた強行規定です。 【選択肢4】誤り。 借地契約を更新する場合の存続期間については、借地借家法第6条に定めがあります。最初に借地契約を更新する際に存続期間を定めなかった場合、その期間は更新の日から「20年」となります。2回目以降の更新で初めて、存続期間を定めなかった場合に10年となります。したがって、「10年となる」という記述は誤りです。