宅建 令和6年度（2024年）問12 権利関係 の解説
問題
賃貸人Aと賃借人Bとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約(以下この問において「契約①」という。)を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約(以下この問において「契約②」という。)を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Bが建物の引渡しを受けた後にAが建物をCに売却して建物所有者がCに変わった場合、Bは、契約①の場合ではCに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではCに対して賃借人であることを主張できない。
- 契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったBは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
- Bが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Aに反対の意思表示をしないDは、建物の賃貸借契約に関し、Bの権利義務を承継する。
- 契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Aに正当な理由がない限り、Aは契約の更新を拒絶することができなくなる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。居住用建物の賃借人が相続人なしで死亡した場合、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者は、賃貸人に反対の意思表示をしない限り、賃借人の権利義務を承継します（借地借家法第36条）。この規定は、定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約のいずれにも適用されます。
借地借家法第36条（居住用建物の賃貸借の承継）：居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしで死亡した場合において、その建物に同居していた者があるときは、その同居者は、賃借人の権利義務を承継します。ただし、相続人なしで死亡したことを知った後1ヶ月以内に賃貸人に反対の意思表示をした場合は、承継しません。これは、賃借人の生活の安定を図るための特例です。
【選択肢1】誤。借地借家法第31条により、建物の賃貸借は、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者（この場合はC）に対しても、その効力を主張することができます。これは、定期建物賃貸借契約（契約①）と普通建物賃貸借契約（契約②）のいずれの場合も同様です。したがって、Bは契約①、契約②のいずれの場合もCに対して賃借人であることを主張できます。 【選択肢2】誤。普通建物賃貸借契約（契約②）の場合、借地借家法第32条は賃料増減額請求権を定めており、賃料不相当の場合には、賃料改定を行わない旨の特約があっても、賃料減額請求を排除することはできません（判例）。しかし、定期建物賃貸借契約（契約①）の場合、借地借家法第38条第7項により、契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を有効に定めることができます。この特約がある場合、賃借人は賃料減額請求をすることはできません。したがって、契約①の場合も減額請求できるとする記述は誤りです。 【選択肢3】正。借地借家法第36条は、居住用建物の賃借人が相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者が賃貸人に反対の意思表示をしない限り、建物の賃貸借契約に関し、賃借人の権利義務を承継すると定めています。この規定は、定期建物賃貸借契約（契約①）と普通建物賃貸借契約（契約②）のいずれにも適用されます。 【選択肢4】誤。定期建物賃貸借契約（契約①）は、公正証書によって契約をするときに限定されず、書面によって契約をするときに、契約の更新がないことを有効に定めることができます（借地借家法第38条第1項）。公正証書は、契約の更新がないことを書面で定める方法の一つに過ぎません。また、普通建物賃貸借契約（契約②）の場合、期間満了時に賃貸人Aが契約の更新を拒絶するには、借地借家法第28条に定める正当な理由が必要です。Aに正当な理由がない限り、Aは契約の更新を拒絶することができなくなります。したがって、契約①に関する記述が誤りです。