宅建 令和1年度（2019年）問35 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
- Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和元年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。
- Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
- Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法は、開発許可申請中の宅地の賃貸借契約の締結自体を禁止する規定を設けていません。宅地建物取引業者は、当該土地の利用に関する都市計画法上の制限について重要事項説明を行う義務はありますが（宅建業法第35条）、契約締結を妨げるものではないため、この行為は同法に違反しません。
【宅地建物取引業法第33条の2（自己の所有に属しない宅地等の売買契約締結の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、自己の所有に属しない宅地または建物の売買契約を締結してはならないと定めています。ただし、当該宅地または建物を取得する契約を締結している場合は例外とされます。停止条件付き契約は、条件が成就するまで所有権が移転しないため、この例外には該当しません。 【宅地建物取引業法第31条の3第1項（専任の宅地建物取引士の設置義務）】 宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、一定の数の専任の宅地建物取引士を置かなければならないと定めています。 【宅地建物取引業法施行規則第25条（専任の宅地建物取引士の補充期間）】 宅地建物取引士が退職等により不足した場合、その日から2週間以内に補充しなければならないと定めています。 【宅地建物取引業法第34条第1項・第2項（取引態様の明示義務）】 宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買、交換または賃借の媒介または代理に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その取引態様の別を相手方に明示しなければならないと定めています。この義務は、相手方が宅地建物取引業者である場合にも適用されます。 【宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明）】 宅地建物取引業者は、契約締結前に、都市計画法に基づく制限など、重要事項を説明する義務があると定めています。 【都市計画法第29条（開発行為の許可）】 一定規模以上の開発行為を行う場合、都道府県知事等の許可が必要であると定めています。 【都市計画法第42条（開発許可を受けた土地における建築等の制限）】 開発許可を受けた土地以外の土地における建築物の建築や特定工作物の建設を原則として禁止しています。
【選択肢1】誤。 Aは宅地建物取引業者であり、自ら売主として宅地建物取引業者ではないCとの間で売買契約を締結しようとしています。この場合、宅建業法第33条の2により、Aは自己の所有に属しない宅地を売却することはできません。AはBとの間で売買契約を締結していますが、「確定測量図の交付を停止条件とする」とあるため、停止条件が成就するまではAは当該宅地の所有権を取得していません。したがって、停止条件が成就する前にCに売却する契約を締結することは、自己の所有に属しない宅地を売却する行為に該当し、宅建業法第33条の2に違反します。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業者は、事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置く義務があり（宅建業法第31条の3第1項）、専任の宅地建物取引士が不足した場合は、その日から2週間以内に補充しなければなりません（宅建業法施行規則第25条）。本件では、Dが5月15日に退職したため、2週間後の5月29日までに新たな専任の宅地建物取引士を置く必要がありました。しかし、Aは6月10日に補充しており、これは2週間を超過しているため、宅地建物取引業法に違反します。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買、交換または賃借の媒介または代理に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その取引態様の別を相手方に明示しなければなりません（宅建業法第34条第1項）。この取引態様の明示義務は、相手方が宅地建物取引業者である場合でも免除されません（宅建業法第34条第2項）。したがって、Aが宅地建物取引業者Fに対して取引態様の別を明示しなかったことは、宅地建物取引業法に違反します。 【選択肢4】正。 宅地建物取引業法や都市計画法には、開発許可申請中の宅地の賃貸借契約の締結自体を禁止する規定はありません。都市計画法第29条は開発行為の許可に関するものであり、第42条は開発許可を受けていない土地での建築行為等を制限するものですが、賃貸借契約の締結そのものを禁止するものではありません。宅地建物取引業者Aは、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であること、およびそれに伴う利用制限について、賃貸借契約の締結前に重要事項として説明する義務はありますが（宅建業法第35条）、契約を成立させること自体は宅地建物取引業法に違反しません。