宅建 令和1年度（2019年）問34 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
- 宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
- 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
- 宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第37条第1項第11号は、宅地建物取引業者が媒介により既存の建物の売買契約を成立させた場合において、当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときは、その内容を37条書面に記載することを義務付けているため、本記述は正しいです。
【宅地建物取引業法第37条第1項（契約内容を記載した書面の交付）】 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約が成立したとき、又は宅地若しくは建物の貸借の契約が成立したときは、遅滞なく、当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 ・第3号：損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容。 ・第11号：宅地建物取引業者が媒介により既存の建物の売買の契約を成立させた場合において、当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときは、その内容。 【宅地建物取引業法第37条第2項（任意的記載事項）】 宅地建物取引業者は、前項の書面を作成するに当たつては、当事者の合意があつたときは、同項に規定するもののほか、次に掲げる事項を記載しなければならない。 ・第1号：租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容。 【宅地建物取引業法第37条第3項（記名押印義務）】 宅地建物取引業者は、第1項の書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、これに記名押印させなければならない。 【宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額の予定又は違約金の定めをするときは、これらを合算した額が売買代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第37条第1項第3号により、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければなりません。宅地建物取引業者が自ら売主の場合、損害賠償額の予定は売買代金の10分の2を超えてはならない（法第38条）という制限はありますが、その額が制限内であっても、定めがある以上は37条書面への記載義務があります。したがって、「記載しなくてよい」は誤りです。 【選択肢2】正。宅地建物取引業法第37条第1項第11号は、宅地建物取引業者が媒介により既存の建物の売買契約を成立させた場合において、当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときは、その内容を37条書面に記載しなければならないと定めています。本記述はこの条文の内容と合致するため正しいです。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第37条第2項第1号は、当事者の合意があった場合において、租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならないと定めています。これは任意的記載事項ではありますが、当事者の合意があれば記載義務が生じるため、「記載する必要はない」と断定するのは誤りです。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第37条第3項により、37条書面には宅地建物取引士の記名押印が必要です。しかし、この記名押印をする宅地建物取引士は、法第35条の規定に基づき重要事項説明書に記名押印した宅地建物取引士と同一人物である必要はありません。その事務所に勤務する他の宅地建物取引士でも差し支えないとされています。したがって、「法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして」という限定は誤りです。