宅建 令和1年度（2019年）問3 権利関係 の解説
問題
事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Bが当該瑕疵の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
- 建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Bは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。
- Bが瑕疵を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
- AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。売主Aが建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵があることを知っていたにもかかわらず買主Bに告げなかったため、民法572条により、買主Bは民法566条1項の「瑕疵を知った時から1年以内」という通知期間の制限を受けません。したがって、Bは瑕疵を知った時から1年以内であれば、Aに対して瑕疵担保責任を追及することができます。
【民法566条1項（買主の通知義務）】 買主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないことを知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。 【民法572条（売主の免責の特約）】 売主は、第562条から第565条までの規定による買主の権利を制限し、又はこれらによって買主が負う負担を軽減する旨の特約をしたときであっても、その特約が買主に不利となるものであるときは、その特約を主張することができない。ただし、売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないものを引き渡したことについて悪意であった場合には、第566条の規定は適用しない。 【判例の趣旨】 売主が悪意（瑕疵を知りながら告げなかった）の場合には、民法566条の期間制限は適用されず、買主は期間の制限なく責任追及できると解されています。また、特約によって責任期間を短縮した場合でも、売主が悪意であれば、その特約は無効となります。
【選択肢1】正。 本問では、売主Aが建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在することを知っていたにもかかわらず、買主Bに告げなかったという「悪意の売主」のケースです。この場合、民法572条のただし書により、民法566条1項の「買主がその不適合を知った時から1年以内」という通知期間の制限は適用されません。つまり、買主Bは瑕疵を知った時から1年以内という期間制限を受けずに、Aに対して瑕疵担保責任を追及することができます。期間制限がないということは、1年以内であれば当然追及できますし、1年を超えても追及できるということです。したがって、「瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができる」という記述は正しいです。 なお、特約で「建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う」とありますが、売主が悪意の場合、この特約も民法572条により無効となります。 【選択肢2】誤。 契約不適合を理由とする契約解除は、原則として、買主が売主に対し履行の追完（修補など）を催告し、相当期間内に追完がない場合に認められます（民法541条、564条）。また、催告なしに直ちに解除できるのは、履行の追完が不能な場合や、契約の目的を達成できないような重大な不適合がある場合に限られます（民法542条）。建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵であっても、それが軽微なもので修補可能であれば、直ちに契約解除ができるわけではありません。「契約の目的を達成できるか否かにかかわらず」解除できるという記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 買主が契約不適合を理由に売主に対して請求できる権利は、履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つがあります（民法562条～564条）。これらの権利は、それぞれ独立して行使できるものであり、損害賠償請求は契約解除とは別の権利です。契約解除ができる場合でも損害賠償請求は可能ですし、契約解除ができない場合でも損害賠償請求は可能です。「瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる」という記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、売買契約の当事者である売主が買主に対して負う責任です（民法562条以下）。宅地建物取引業者Cは、AB間の売買契約を媒介した業者であり、売買契約の当事者ではありません。したがって、Cは売主ではないため、買主Bに対して瑕疵担保責任を負うことはありません。媒介業者が負うのは、媒介業務上の過失（例えば、重要事項の説明義務違反や善管注意義務違反など）に基づく損害賠償責任であり、瑕疵担保責任とは性質が異なります。「BはCに対して瑕疵担保責任を追及することができる」という記述は誤りです。