宅建 令和1年度（2019年）問25 税・その他 の解説
問題
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地から最も近傍の標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
- 標準地は、都市計画区域外や国土利用計画法の規定により指定された規制区域内からは選定されない。
- 標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引(一定の場合を除く。)において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権が存する場合は、この権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格となる。
- 土地鑑定委員会は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が特に良好と認められる一団の土地について標準地を選定する。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。地価公示法において「正常な価格」とは、自由な取引で通常成立する価格であり、地上権などの権利が存在する場合は、それらの権利がないものとして評価されると明確に定義されています（地価公示法第2条第2項）。この定義を正確に理解しているかが問われる問題です。
・地価公示法第2条第1項：地価公示の対象となる「都市計画区域等」の範囲を定義しています。都市計画区域のほか、規制区域や監視区域も含まれる点が重要です。 ・地価公示法第2条第2項：地価公示における「正常な価格」の定義を定めています。特に、地上権などの権利が存しないものとして評価する点がポイントです。 ・地価公示法第2条の2第1項：土地の取引を行う者が、公示価格を「指標として取引を行うよう努めなければならない」という努力義務を規定しています。指標とする標準地の選び方にも注意が必要です。 ・地価公示法第3条第1項：標準地の選定基準について定めています。選定される土地は「標準的と認められる」ものである必要があります。
【選択肢1】誤。地価公示法第2条の2第1項は、「土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似の利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。」と規定しています。選択肢では「最も近傍の標準地」と限定していますが、これは誤りです。重要なのは「類似の利用価値を有する」標準地であることであり、必ずしも地理的に最も近い標準地であるとは限りません。例えば、用途地域が異なるなど、利用価値が大きく異なる場合は、より遠くても利用価値が類似する標準地を指標とすべきです。 【選択肢2】誤。地価公示法第3条第1項は、標準地が「都市計画区域等」において選定されると定めています。ここでいう「都市計画区域等」とは、地価公示法第2条第1項により、都市計画区域のほか、国土利用計画法第9条第1項の規定により指定された規制区域や、同法第12条第1項の規定により指定された監視区域なども含まれます。したがって、都市計画区域外であっても、規制区域内であれば標準地として選定される可能性があります。「選定されない」とする記述は誤りです。 【選択肢3】正。地価公示法第2条第2項は、「この法律において「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権、永小作権、地役権、賃借権その他土地の使用又は収益を目的とする権利が存する場合には、これらの権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格をいう。」と明確に定義しています。選択肢の記述は、この条文の内容と完全に一致しており、正しいです。これは、土地本来の価値を評価するための重要な原則となります。 【選択肢4】誤。地価公示法第3条第1項は、標準地の選定基準について、「土地の利用状況、環境等が標準的と認められる一団の土地について標準地を選定する。」と規定しています。選択肢では「特に良好と認められる」としていますが、これは誤りです。地価公示の目的は、一般の土地取引の指標となる価格を示すことであるため、特定の条件が「特に良好」な土地ではなく、その地域の一般的な状況を代表する「標準的」な土地が選定されます。この「標準的」という言葉が非常に重要です。