宅建 平成29年度（2017年）問42 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア 宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。 イ 宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。 ウ 顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。 エ 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。本問は宅地建物取引業法における広告規制に関する問題で、誇大広告の禁止、広告の表示事項、おとり広告、取引態様の明示義務について問われています。いずれの記述も宅建業法の規定に照らして正しく、特に広告に関する規制は消費者保護の観点から厳格に定められていることを理解しておくことが重要です。
宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）：著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく優良・有利であると誤解させる表示を禁止しています。これは、消費者が誤った情報に基づいて取引の判断をしてしまうことを防ぐための規定です。 宅地建物取引業法第34条（取引態様の明示）：宅地建物取引業者が広告をする際、および注文を受けた際に、その取引態様（売主、代理、媒介のいずれであるか）を明示することを義務付けています。これにより、消費者は取引の相手方との関係性を正確に理解できます。 宅地建物取引業法施行規則第15条（広告の表示事項）：広告に表示すべき事項を具体的に規定しており、物件の利用の制限に関する事項も含まれます。これは、物件に関する重要な情報を消費者に提供するためのものです。
【選択肢ア】正。宅地建物取引業法第32条は、宅地建物取引業者が行う広告について、「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であると人を誤解させるような表示をしてはならない」と規定しています。将来の環境に関する表示であっても、それが不確実な情報をあたかも確定した事実のように表示し、著しく事実に相違するものであれば、この誇大広告等の禁止規定に違反します。例えば、将来の鉄道駅の建設予定や商業施設の誘致計画など、未確定な情報を断定的に表示することは許されません。これは、消費者が誤った情報に基づいて取引の判断をしてしまうことを防ぐための重要な規制です。 【選択肢イ】正。宅地建物取引業法施行規則第15条第1号ハは、広告の表示事項として「当該宅地又は建物の現在又は将来の利用の制限に関する事項」を挙げています。この「利用の制限」とは、物件の利用方法や権利関係に影響を与えるあらゆる制限を指します。具体的には、都市計画法に基づく用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限などの公法上の制限だけでなく、借地権や借家権の有無、地役権、賃借権、抵当権などの私法上の制限も含まれます。これらの情報は、物件の価値や利用可能性に大きく影響するため、消費者が正確な情報を得て判断できるよう、広告に明示することが義務付けられています。 【選択肢ウ】正。宅地建物取引業法第32条は、誇大広告等を禁止しており、これに違反する行為は監督処分の対象となります。本肢のような「売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとする行為」は、いわゆる「おとり広告」と呼ばれ、実際には存在しない、あるいは取引する意思のない物件を広告することで顧客を誘引し、別の物件を販売しようとするものです。これは「著しく事実に相違する表示」または「実際のものよりも著しく優良であると人を誤解させるような表示」に該当し、宅建業法第32条に違反します。この場合、実際に取引の相手方が誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かは、監督処分（業務停止処分や免許取消処分など）の要件ではありません。違反行為があった時点で、監督処分の対象となります。 【選択肢エ】正。宅地建物取引業法第34条は、取引態様の明示義務について定めています。同条第1項により、宅地建物取引業者は、広告をする際に、その取引態様（売主、代理、媒介のいずれであるか）を明示しなければなりません。さらに、同条第2項により、広告を行った後、当該物件の購入の注文を受けたときには、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合であっても、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければなりません。これは、広告時と注文時という異なる段階で、それぞれ独立した明示義務が課されていることを意味します。消費者が取引の相手方との関係性を正確に理解し、安心して取引を進められるようにするための重要なルールです。