宅建 平成29年度（2017年）問41 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)を説明しなければならない。
- 土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
- 住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
- 中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第35条に規定される重要事項の説明義務の対象には、移転登記の申請の時期に関する定めは含まれていません。重要事項説明は、買主が契約締結の判断をする上で特に重要な影響を与える事項を列挙しており、登記申請の時期は契約内容の一部ではありますが、法が定める「重要事項」には該当しないため、説明義務はありません。
【宅地建物取引業法第35条第1項】 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、相手方に対し、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関する次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（重要事項説明書）を交付して説明をさせなければならない。 【宅地建物取引業法施行規則第16条の2】 法第35条第1項各号に掲げる事項を具体的に定めています。 * **第1号（選択肢1関連）**: 区分所有建物の場合の管理の委託先に関する事項。 * **第2号（選択肢4関連）**: 区分所有建物の場合の維持修繕の実施状況、計画、積立金に関する事項。 * **第3号（選択肢3関連）**: 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況に関する事項。また、これらの施設が宅地建物取引業者の所有に属しない場合のその旨や、私道に関する負担に関する事項も含まれます。 * **第4号〜第12号**: その他、契約解除、損害賠償、手付金等の保全措置、金銭の貸借のあっせん、瑕疵担保責任、租税公課などに関する事項が規定されています。 これらの条文・規則に「移転登記の申請の時期」は明記されていません。
【選択肢1】正。 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、その建物及び敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければなりません。これは、宅地建物取引業法第35条第1項第6号および同法施行規則第16条の2第1号に規定されている重要事項です。買主にとって、誰が建物の管理を担っているか、その管理体制は、購入後の生活や費用負担に直結する非常に重要な情報だからです。 【選択肢2】誤。 土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるとしても、その内容を重要事項として説明する義務はありません。宅地建物取引業法第35条第1項および同法施行規則第16条の2に列挙されている重要事項の中に、「移転登記の申請の時期」は含まれていません。登記申請の時期は契約内容の一部ではありますが、法律が定める「重要事項」には該当しないため、重要事項説明書に記載して説明する必要はありません。これは、契約書に記載されるべき事項であり、重要事項説明の対象外です。 【選択肢3】正。 住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要があります。これは、宅地建物取引業法第35条第1項第2号および同法施行規則第16条の2第3号に規定される「飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況」や「これらの施設が宅地建物取引業者の所有に属しない場合のその旨」に関する事項に該当します。買主が設備の所有権を持たない場合、将来的に使用料の発生や自由な改修・撤去ができないなどの制約を受ける可能性があるため、買主にとって非常に重要な情報であり、説明義務があります。 【選択肢4】正。 中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければなりません。これは、宅地建物取引業法第35条第1項第6号および同法施行規則第16条の2第2号に規定される「当該宅地又は建物の維持修繕の実施に関する計画が定められているときは、その内容」や「積立金」に関する事項に該当します。マンションの修繕積立金は、将来の大規模修繕費用を賄うためのものであり、その積立状況や計画は、買主の将来の費用負担や資産価値に直結するため、区分所有法に基づく管理規約の内容として、必ず説明しなければならない重要事項です。