宅建 平成29年度（2017年）問40 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。
- 宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。
- 宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した。Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
- 売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。
- 宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主 から中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第37条に基づく契約書面（37条書面）の交付時において、宅地建物取引士証の提示義務は法令上定められていません。宅地建物取引士証の提示義務は、重要事項説明（法第35条）の際に相手方から請求があった場合に限られるため、買主から求められなかった場合に提示しなくても法に違反しません。
・**宅地建物取引業法第37条第1項（契約書面の交付義務）**: 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買若しくは交換の契約が成立したとき、又は宅地若しくは建物の貸借の契約が成立したときは、遅滞なく、当事者に対し、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならないと定めています。この「当事者」には、宅地建物取引業者ではない者も含まれます。 ・**宅地建物取引業法第37条第3項（宅地建物取引士による記名押印）**: 宅地建物取引業者は、第1項の書面を交付するときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させ、かつ、宅地建物取引士をして当該書面に押印させなければならないと定めています。複数の宅地建物取引業者が関与する場合、それぞれの宅地建物取引業者の宅地建物取引士が記名押印する必要があります。 ・**宅地建物取引業法第35条第4項（重要事項説明時の宅地建物取引士証提示義務）**: 宅地建物取引士は、重要事項説明を行うに際し、相手方から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないと定めています。しかし、37条書面の交付時には、この提示義務は規定されていません。この点が、35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）の大きな違いの一つです。
【選択肢1】誤。 宅地建物取引業法第37条第1項第2号は、売買契約における「代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法」を、同項第3号は「宅地又は建物の引渡しの時期」を、37条書面に必ず記載しなければならない事項として定めています。これらの事項は、契約の根幹に関わる重要な内容であり、重要事項説明書（35条書面）に記載し説明を行ったとしても、37条書面への記載を省略することはできません。35条書面と37条書面は、それぞれ目的と記載事項が異なる独立した書面であり、どちらか一方に記載したからといって、もう一方の記載義務が免除されることはありません。したがって、37条書面に記載しなかった行為は、法に違反します。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業法第37条第3項は、37条書面を交付する宅地建物取引業者に対し、その宅地建物取引業者の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させることを義務付けています。本件では、売主B（宅建業者）と媒介業者C（宅建業者）が関与しており、それぞれが37条書面の交付義務を負います。共同で書面を作成した場合であっても、それぞれの宅地建物取引業者が交付する書面には、それぞれの宅地建物取引業者の宅地建物取引士が記名押印しなければなりません。媒介業者Cの宅地建物取引士が記名押印したからといって、売主Bの宅地建物取引士の記名押印義務が免除されるわけではありません。したがって、Bの宅地建物取引士が記名押印しなかった行為は、法に違反します。 【選択肢3】正。 宅地建物取引業法において、宅地建物取引士が37条書面を交付する際に、相手方に対して宅地建物取引士証を提示する義務は規定されていません。宅地建物取引士証の提示義務が課せられているのは、宅地建物取引業法第35条第4項に定める「重要事項の説明」を行う際、相手方から請求があった場合のみです。37条書面の交付は、重要事項説明とは異なる手続きであり、提示義務の規定がないため、買主から求められなかった場合に提示しなくても法に違反しません。この点は、35条書面と37条書面の違いとして、試験でよく問われるポイントなのでしっかり押さえておきましょう。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業法第37条第1項は、宅地建物取引業者が売買契約を締結した場合、「当事者」に対し、遅滞なく37条書面を交付しなければならないと定めています。この「当事者」には、宅地建物取引業者ではない売主や買主も含まれます。本件では、宅地建物取引業者Hが、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結しており、Hは売主Iに対して37条書面を交付する義務があります。Iが売主であるからといって交付しないのは、法に違反します。宅地建物取引業者が契約の当事者となる場合でも、相手方が宅地建物取引業者でなければ、37条書面を交付する義務が生じます。