宅建 平成29年度（2017年）問11 権利関係 の解説
問題
A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
- 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
- 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
- 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物的の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。この問題は、土地の賃貸借契約において、その目的（建物所有目的か、それ以外か）によって適用される法律（借地借家法か民法か）が異なり、それに伴い存続期間のルールも変わることを理解しているかを問うものです。借地借家法が適用される場合は最短期間の制限があり、民法が適用される場合は当事者の合意が原則となります。
【借地借家法第3条（借地権の存続期間）】借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 【民法第604条第1項（賃貸借の存続期間）】賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、50年とする。 【民法第604条第2項】賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から50年を超えることができない。 【借地借家法第11条（地代等増減額請求権）】地代又は土地の借賃（以下この条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その特約に従う。 【借地借家法第16条（強行規定）】第3条から第9条まで及び第13条から第15条までの規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
【選択肢1】誤り。 Aが甲土地につき、本件契約（Bとの賃貸借契約）とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する、という記述です。 土地の賃貸借契約が複数存在する場合（二重賃貸借）、どちらの契約が優先するかは、契約の締結日ではなく、**対抗要件を備えた時期**によって決まります。対抗要件とは、その権利を第三者に対して主張できる要件のことです。土地の賃借権の対抗要件としては、賃借権の登記（民法605条）や、借地借家法上の建物登記（借地借家法10条）などがあります。本件では、Cとの契約が建物所有目的であるため、Cがその土地上に建物を登記すれば、その時点で対抗力を持ちます。一方、Bとの契約が資材置場目的（民法上の賃貸借）であれば、Bは賃借権の登記をしない限り対抗力を持ちません。記述には、CもBも対抗要件を備えているかどうかが一切書かれていません。したがって、契約締結日だけで優先順位を判断することはできず、どちらの契約が優先するかは断定できません。よって、この記述は誤りです。 【選択肢2】正。 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である、という記述です。 * **前半部分（建物所有目的の場合）**：建物所有を目的とする土地の賃貸借契約は、**借地借家法**が適用される「借地権」となります。借地借家法第3条により、借地権の存続期間は**最短30年**と定められています。たとえ当事者がこれより短い期間（例えば10年）を定めたとしても、法律の規定により存続期間は30年となります。したがって、この部分は正しいです。 * **後半部分（資材置場目的の場合）**：資材置場として更地で利用することを目的とする土地の賃貸借契約は、建物所有を目的としないため、**借地借家法は適用されず、民法**の賃貸借契約の規定が適用されます。民法上の賃貸借契約には最短期間の制限はなく、当事者が合意した期間が有効となります（民法604条1項により最長50年の制限はありますが、10年は50年以内なので有効です）。したがって、10年と定めたら存続期間は10年となります。この部分も正しいです。 両方とも正しいので、選択肢2全体として正しい記述となります。 【選択肢3】誤り。 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない、という記述です。 建物所有を目的とする土地の賃貸借契約（借地権）においては、借地借家法第11条により、地代が土地に対する租税公課の増減、土地の価格の変動、その他の経済事情の変動により不相当となった場合、**当事者は将来に向かって地代の増減額を請求できる**と定められています。この規定は、借地借家法第16条により**強行規定**とされており、これに反する特約で借地権者（B）に不利なものは無効となります。 「3年ごとに1%ずつ増額する」という特約は、一定の増額を合意したものですが、これは社会情勢の変化による不相当な賃料に対する増減額請求権を完全に排除するものではありません。特に、地価が暴落した場合に借地権者（B）が減額請求できない、あるいは地価が暴騰した場合に地主（A）が増額請求できないという特約は、一方当事者に著しく不利となる可能性があり、借地借家法11条の趣旨に反するため、原則として無効と解されます。判例も、賃料増減額請求権を完全に排除する特約は無効としています。したがって、社会情勢の変化により賃料が不相当となった場合には、AもBも賃料の増減額請求をすることができます。よって、この記述は誤りです。 【選択肢4】誤り。 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物的の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない、という記述です。 契約の更新がなく、建物買取請求権も発生しない借地権は「**定期借地権**」（借地借家法22条）と呼ばれます。定期借地権を設定するためには、**公正証書による等書面によって契約を締結すること**が法律で義務付けられています（借地借家法22条）。 しかし、「あらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」という要件は、宅地建物取引業法第35条に定める**重要事項説明**の義務であり、宅地建物取引業者が媒介や代理を行う場合に課されるものです。AとBが直接契約を締結する場合には、借地借家法上、このような「書面交付による事前説明」の義務は規定されていません。書面による契約は必要ですが、事前説明義務は宅建業法上のルールであり、借地借家法の要件ではありません。したがって、この記述は誤りです。