宅建 平成29年度（2017年）問12 権利関係 の解説
問題
Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
- Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。
- Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。
- AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。借地借家法第38条第2項は、定期建物賃貸借契約において、契約の更新がない旨の特約を有効にするためには、賃貸人が契約締結前に賃借人に対し、書面を交付してその旨を説明しなければならないと定めています。この説明を怠ると、更新がない旨の約定は無効となります。
・**借地借家法第26条（建物賃貸借契約の更新等）**：期間の定めのある建物賃貸借は、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に当事者が相手方に対して更新をしない旨の通知をしない限り、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされます（法定更新）。通知をした場合でも、正当事由がなければ更新拒絶はできません。 ・**借地借家法第30条（強行規定）**：借地借家法の規定に反する特約で、賃借人に不利なものは無効となります。これは、賃借人の保護を目的とした規定です。 ・**借地借家法第34条（転貸借の場合の更新拒絶等の通知）**：賃貸人が賃貸借契約の更新を拒絶する場合、転借人に対してもその旨を通知しなければ、賃貸人は転借人に対して更新拒絶を対抗できません。この通知は賃貸人から転借人へ直接行う必要があります。 ・**借地借家法第38条（定期建物賃貸借）**：定期建物賃貸借は、契約の更新がなく、期間の満了により終了する建物賃貸借です。この契約を締結する際には、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（第2項）。この説明を怠った場合、契約の更新がない旨の約定は無効となります。
【選択肢1】誤。AがBに対し、期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、法定更新はされませんが、それだけでAB間の賃貸借契約が「当然に終了し、更新されない」わけではありません。普通建物賃貸借においては、賃貸人からの更新拒絶には、借地借家法第28条に定める「正当事由」が必要となります。正当事由がなければ、賃貸人の更新拒絶は認められず、契約は更新されることになります。 【選択肢2】誤。本件は3年間の期間の定めのある賃貸借契約です。賃貸人（A）からの解約申入れによって3ヶ月で契約が終了する旨の特約は、賃借人（B）にとって不利な特約であり、借地借家法第30条（強行規定）により無効となります。賃借人があらかじめ同意していたとしても、強行規定に反する特約は無効です。期間の定めのある賃貸借は、原則として期間満了まで解約できません。 【選択肢3】誤。Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、AがCに対してその終了を対抗するためには、借地借家法第34条第1項に基づき、A（賃貸人）がC（転借人）に対し、直接その旨を通知しなければなりません。CがB（転貸人）からその旨を聞かされていたとしても、AからCへの直接の通知がなければ、AはCに対して期間満了による終了を対抗することはできません。 【選択肢4】正。借地借家法第38条第2項は、定期建物賃貸借契約において、賃貸人が契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となると明確に規定しています。これは、定期建物賃貸借の重要な要件であり、賃借人が更新できないことを確実に認識するための措置です。記述はこの条文の内容と完全に合致しています。