宅建 平成28年度（2016年）問12 権利関係 の解説
問題
AはBと、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間3年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- AもBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
- BがAに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Bの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。
- 甲建物の適法な転借人であるCが、Bの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、CはBに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、BはAに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をAに対抗することができない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。借地借家法第28条に定める賃貸人からの更新拒絶や解約申入れの「正当事由」は、財産上の給付（立退料）を申し出たことだけで自動的に認められる（みなされる）ものではなく、他の様々な事情と総合的に判断されるべきものです。したがって、「みなされる」とする記述は誤りとなります。
【借地借家法第26条（建物賃貸借契約の更新）】期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新しない旨の通知をしない場合、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。 【借地借家法第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）】賃貸人からの更新拒絶や解約申入れには「正当事由」が必要であり、これは賃貸人及び賃借人の建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況等を総合的に考慮して判断される。財産上の給付（立退料）は、正当事由を補完する要素の一つに過ぎない。 【借地借家法第33条（造作買取請求権）】賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作は、賃貸借終了時に賃貸人に対し時価で買い取るよう請求できる。 【借地借家法第34条（転貸の場合の造作買取請求権）】第33条の規定は、転貸借の場合にも準用される。 【借地借家法第38条（定期建物賃貸借）】定期建物賃貸借は更新がなく期間満了で終了するが、期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に終了通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できない。
【選択肢1】正。本件契約は居住用の建物賃貸借であり、借地借家法が適用されます。借地借家法第26条第1項によれば、賃貸人（B）も賃借人（A）も、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に相手方に対して更新しない旨の通知をしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。ただし、同条第2項により、その期間は「定めがないもの」となります。期間の定めのない賃貸借は、賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要となり（借地借家法第27条）、賃借人からはいつでも解約申入れが可能となります（民法第617条）。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢2】誤。賃貸人（B）が賃借人（A）に対し、本件契約の更新拒絶や解約を申し入れる場合、借地借家法第28条に定める「正当事由」が必要です。正当事由は、賃貸人・賃借人の建物の使用の必要性、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況などを総合的に考慮して判断されます。この際、賃貸人が「財産上の給付（いわゆる立退料）」を申し出ることは、正当事由を補完する要素の一つとはなり得ますが、それ単独で正当事由が「あるとみなされる」わけではありません。あくまで他の要素と合わせて総合的に判断されるものです。したがって、「みなされる」とする記述は誤りです。 【選択肢3】正。借地借家法第33条は、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借終了時に賃貸人に対し時価で買い取るよう請求できる「造作買取請求権」を定めています。さらに、借地借家法第34条は、この規定が転貸借の場合にも準用されると定めています。したがって、適法な転借人であるCが、賃貸人Bの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約（原賃貸借契約）が終了するときは、CはBに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができます。この記述は正しいです。 【選択肢4】正。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借である場合、契約の更新がない旨を定めることができます。しかし、期間が1年以上である定期建物賃貸借においては、賃貸人（B）は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人（A）に対し期間満了により本件契約が終了する旨の通知（終了通知）をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません（借地借家法第38条第4項）。本件契約は期間3年であるため、この終了通知が必要です。したがって、この記述は正しいです。