宅建 平成28年度（2016年）問11 権利関係 の解説
問題
Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Aは借地権登記を備えていないものとする。
- Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。
- Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
- AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
- Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。借地借家法第10条1項は、借地権の対抗要件として「借地権者が登記されている建物」の所有を求めており、借地権者以外の名義で登記された建物では対抗力が認められないとする判例の趣旨に合致します。他の選択肢は、借地借家法の規定や判例に照らして誤りです。
・**借地借家法第10条1項（借地権の対抗力）** 「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」 （補足）借地権の登記がなくても、借地権者自身の名義で建物の登記をしていれば、その建物の存在によって借地権の存在を第三者に主張できる、という非常に重要な規定です。これにより、借地権者は土地の登記簿を閲覧しなくても、建物の登記簿を確認するだけで借地権の存在を知ることができます。 ・**最判昭和41年4月22日** 借地借家法第10条1項にいう「借地権者が登記されている建物」とは、借地権者自身の名義で登記されている建物を指し、借地権者以外の者（例えば、借地権者の家族）名義で登記された建物では、借地権の対抗要件とはならない、と判示しています。 ・**最判昭和37年12月25日** 借地借家法第10条1項の対抗要件としての建物登記は、登記上の表示が多少不正確であっても、取引上一般人が同一の建物であると認識しうる程度の表示があれば、対抗力は認められる、と判示しています。 ・**借地借家法第13条1項（建物買取請求権）** 「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」 （補足）これは借地権者の保護を目的とした強力な権利です。ただし、この権利は「期間満了」の場合に限定され、債務不履行による解除の場合には適用されません。 ・**借地借家法第16条（強行規定）** 「第13条、第14条及び第18条の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。」 （補足）建物買取請求権（第13条）を排除する特約は、借地権者に不利なため、原則として無効となります。ただし、定期借地権など一部の例外があります。 ・**借地借家法第22条（定期借地権）** 「存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、第9条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続による更新をいう。）がなく、並びに建物の築造による期間の延長がないこととする旨を定めることができる。この場合においては、第13条の規定を適用しない。」 （補足）定期借地権は、期間満了で確実に終了し、建物買取請求権も排除できる特別な借地権です。ただし、設定には書面による契約が必要で、期間も50年以上と定められています。また、居住用建物の場合、建物買取請求権を排除する特約は原則無効であるため、この定期借地権の規定が適用されるのは、厳密には「建物買取請求権を排除できる」という点において、居住用建物には適用されません（居住用建物の場合、建物買取請求権は原則排除できないため）。
【選択肢1】正。借地借家法第10条1項は、借地権の対抗要件として「借地権者が登記されている建物」の所有を求めています。本問では、Aが借地権者であるにもかかわらず、建物の保存登記がAの子C名義で備えられています。判例（最判昭和41年4月22日）によれば、借地権者以外の者名義の建物登記では、借地権の対抗要件とはなりません。したがって、Aは、Bから土地を購入したDに対して借地権を対抗することができません。この記述は正しいです。 【選択肢2】誤。借地借家法第10条1項の対抗要件としての建物登記は、登記上の表示が多少不正確であっても、取引上一般人が同一の建物であると認識しうる程度の表示があれば、対抗力は認められるとされています（最判昭和37年12月25日）。「建物の同一性が否定されるようなものでなくても」対抗できないとするのは誤りです。登記上の表示が多少相違していても、社会通念上、その建物が借地上の建物と同一であると認識できる限り、対抗力は認められます。 【選択肢3】誤。AB間の賃貸借契約を公正証書で行うことは可能ですが、それだけで「更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定する」ことはできません。期間満了により更新なく終了する契約は「定期借地権」（借地借家法第22条）ですが、これには存続期間を50年以上と定める必要があります。また、定期借地権であっても、居住用建物の場合、借地借家法第13条の建物買取請求権を排除する特約は、借地権者に不利なものとして原則無効となります（借地借家法第16条）。したがって、居住用建物の借地権において、期間満了時に建物を収去させる特約は、原則として無効であり、建物買取請求権が認められます。公正証書であるか否かは、特約の有効性には直接関係ありません。 【選択肢4】誤。借地借家法第13条1項の建物買取請求権は、「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないとき」に借地権者に認められる権利です。本問のように、Aが地代を支払わなかったことを理由とする「債務不履行による契約解除」の場合には、借地権は消滅し、借地権者は建物買取請求権を行使することはできません。債務不履行による解除は、借地権者の帰責事由によるものであり、借地権者を保護する必要がないためです。したがって、Bが甲建物を時価で買い取らなければならない、とする記述は誤りです。