宅建 平成27年度（2015年）問47 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- 新築分譲マンションを数期に分けて販売する場合に、第1期の販売分に売れ残りがあるにもかかわらず、第2期販売の広告に「第1期完売御礼! いよいよ第2期販売開始!」と表示しても、結果として第2期販売期間中に第1期の売れ残り分を売り切っていれば、不当表示にはならない。
- 新築分譲マンションの広告に住宅ローンについても記載する場合、返済例を表示すれば、当該ローンを扱っている金融機関や融資限度額等について表示する必要はない。
- 販売しようとしている土地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合は、都市計画道路の工事が未着手であっても、広告においてその旨を明示しなければならない。
- 築15年の企業の社宅を買い取って大規模にリフォームし、分譲マンションとして販売する場合、一般消費者に販売することは初めてであるため、「新発売」と表示して広告を出すことができる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域内に物件が含まれる場合、工事の着手状況にかかわらず、その旨を広告に明示する義務があります（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第11条第1項第1号）。これは、購入者が将来的な建築制限や買収の可能性を正確に認識できるよう、重要な情報を開示するためです。
【不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）】 消費者の自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれのある不当な表示を規制し、消費者の利益を保護することを目的とする法律です。 【不動産の表示に関する公正競争規約（公正競争規約）】 景品表示法に基づき、不動産業界の事業者団体が自主的に定めたルールです。不動産の広告表示について、具体的にどのような表示が不当表示にあたるか、またどのような情報を表示すべきかを定めています。宅建試験では、この規約の内容が頻繁に出題されますので、特に重要です。 * **公正競争規約施行規則第10条第1項第1号（おとり広告の禁止）** 実際には存在しない物件や、取引する意思のない物件、または取引できない物件を広告してはならないと定めています。消費者を誘引するための虚偽の広告を禁止するものです。 * **公正競争規約施行規則第10条第1項第2号（物件の現況に関する不当表示の禁止）** 物件の現況について、実際のものよりも著しく優良であると誤認させるような表示をしてはならないと定めています。例えば、実際には売れ残っているのに「完売」と表示するなどがこれに該当します。 * **公正競争規約施行規則第10条第1項第3号（新築・中古の表示基準）** 新築物件と中古物件の区別を明確にし、消費者に誤解を与えない表示をしなければならないと定めています。中古物件をリフォームしても「新築」とは表示できません。 * **公正競争規約施行規則第11条第1項第1号（物件の現況に関する表示基準）** 都市計画道路の区域内にある物件については、その旨を明示しなければならないと定めています。これは、将来的な制限や買収の可能性という重要な情報を購入者に提供するためです。 * **公正競争規約施行規則第11条第1項第10号（資金計画に関する表示基準）** 住宅ローン等について表示する際は、返済例だけでなく、融資限度額、取扱金融機関、金利、返済期間、保証料、事務手数料などの諸費用、融資を受けることができる者の資格、融資の実行が確定していない場合はその旨などを明示しなければならないと定めています。消費者が正確な資金計画を立てられるようにするための規定です。
【選択肢1】誤り。 「第1期完売御礼! いよいよ第2期販売開始!」という表示は、第1期に売れ残りがあるにもかかわらず「完売」と表示しているため、事実と異なります。このような表示は、消費者を誤認させ、購買意欲を不当に煽る「おとり広告」や「物件の現況に関する不当表示」に該当します（公正競争規約施行規則第10条第1項第1号、第2号）。たとえ結果として第2期販売期間中に第1期の売れ残り分を売り切ったとしても、広告表示を行った時点での事実と異なるため、不当表示の責任を免れることはできません。広告は、表示した時点での事実に基づいている必要があります。 【選択肢2】誤り。 新築分譲マンションの広告に住宅ローンについて記載する場合、返済例を表示するだけでは不十分です。公正競争規約施行規則第11条第1項第10号によれば、住宅ローンに関する表示を行う際には、返済例の他に、**融資限度額、取扱金融機関、金利、返済期間、保証料や事務手数料などの諸費用、融資を受けることができる者の資格、融資の実行が確定していない場合はその旨**など、消費者が正確な資金計画を立てるために必要な情報を具体的に明示しなければなりません。これらの情報が欠けていると、消費者が誤解したり、不正確な判断を下したりする可能性があるため、不当表示とみなされます。 【選択肢3】正。 販売しようとしている土地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合、その旨を広告において明示しなければなりません（公正競争規約施行規則第11条第1項第1号）。これは、都市計画道路の区域内にある土地は、将来的に建築制限を受けたり、道路建設のために買収されたりする可能性があるため、購入者にとって非常に重要な情報だからです。工事が未着手であっても、都市計画決定がなされ、告示が行われた時点で、その事実を告知する義務が生じます。この表示義務は、消費者が将来のリスクを認識した上で取引を行うための、重要な情報提供のルールです。 【選択肢4】誤り。 築15年の企業の社宅を買い取って大規模にリフォームした物件は、たとえ一般消費者に販売するのが初めてであっても、「新築」とはみなされません。公正競争規約施行規則第10条第1項第3号では、新築物件と中古物件の表示基準を明確に定めており、大規模なリフォームを行ったとしても、それは「中古物件のリフォーム」であり、「新築」ではありません。したがって、「新発売」と表示することは、消費者に物件が新築であるかのような誤解を与える不当表示となります。このような場合は、「リノベーションマンション」や「改装済みマンション」など、物件の実態に即した表示をすべきです。