宅建 平成27年度（2015年）問25 税・その他 の解説
問題
地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 都市計画区域外の区域を公示区域とすることはできない。
- 正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、この「取引」には住宅地とするための森林の取引も含まれる。
- 土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する際は、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならない。
- 土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、標準地の形状についても公示しなければならない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。地価公示法は、都市計画区域内だけでなく、都市計画区域外の区域であっても、土地取引が相当程度見込まれる区域を公示区域とすることができるため、選択肢1の記述は誤りとなります。これは地価公示法第2条第1項に明確に規定されています。
- **地価公示法 第2条第1項** 「この法律において「公示区域」とは、都市計画区域その他土地取引が相当程度見込まれる区域として国土交通省令で定める区域をいう。」 （補足説明：地価公示の目的は、一般の土地取引価格の指標を提供し、公共事業用地の取得価格算定の規準となることで、適正な地価形成に寄与することです。そのため、都市計画区域内に限定せず、土地取引が活発な区域であればどこでも公示区域とすることができます。例えば、大規模な開発計画がある区域や、リゾート開発が進む区域などが該当します。） - **地価公示法 第2条第2項** 「この法律において「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。」 （補足説明：地価公示における「正常な価格」は、投機的な取引や特殊な事情による価格ではなく、市場で一般的に形成されるであろう客観的な価格を指します。これは、売り手と買い手が合理的な判断に基づき、十分な情報を持って取引を行うことを前提とした価格です。） - **地価公示法 第4条** 「土地鑑定委員会は、前条の規定により標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定するに当たつては、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならない。」 （補足説明：価格判定の客観性と信頼性を確保するため、複数の専門家である不動産鑑定士の意見を求めることが義務付けられています。これにより、特定の鑑定士の主観に偏ることなく、より公平な価格が導き出されます。） - **地価公示法 第6条第1項** 「土地鑑定委員会は、第三条の規定により標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を官報で公示しなければならない。 一 標準地の所在の場所 二 標準地の単位面積当たりの価格 三 価格判定の基準日 四 標準地の地積及び形状 五 標準地の主要な利用の現況」 （補足説明：公示される情報には、価格だけでなく、その土地の具体的な情報（所在、地積、形状、利用状況など）も含まれます。これにより、公示価格がどのような土地の価格であるかを明確にし、一般の人が土地取引の目安として利用しやすくしています。）
【選択肢1】誤。 地価公示法第2条第1項では、「この法律において「公示区域」とは、都市計画区域その他土地取引が相当程度見込まれる区域として国土交通省令で定める区域をいう。」と規定されています。この条文からわかるように、公示区域は都市計画区域内に限定されるものではなく、「土地取引が相当程度見込まれる区域」であれば、都市計画区域外であっても公示区域とすることができます。例えば、大規模なリゾート開発地域や、新たな産業団地が造成される予定の地域など、都市計画区域外であっても土地取引が活発になることが予想される場所は公示区域となり得ます。したがって、「都市計画区域外の区域を公示区域とすることはできない」とする本選択肢の記述は誤りです。 【選択肢2】正。 地価公示法第2条第2項では、「この法律において「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。」と定義されています。この「正常な価格」は、投機的な取引や特殊な事情（例えば、隣接地の買収など）による価格ではなく、一般の市場において合理的な判断に基づき形成されるであろう客観的な価格を指します。また、この「取引」の対象となる土地は、現況の利用状況に限定されず、将来的な利用可能性も考慮されます。例えば、現在は森林であっても、将来的に住宅地として開発されることが見込まれる場合、その潜在的な価値を反映した取引も「正常な取引」に含まれます。したがって、住宅地とするための森林の取引も含まれるという記述は正しいです。 【選択肢3】正。 地価公示法第4条には、「土地鑑定委員会は、前条の規定により標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定するに当たつては、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならない。」と明確に規定されています。これは、地価公示価格の客観性と信頼性を確保するための重要な手続きです。複数の不動産鑑定士がそれぞれ独立して鑑定評価を行うことで、特定の鑑定士の主観や判断の偏りを排除し、より公正で合理的な価格を導き出すことを目的としています。したがって、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求める必要があるという記述は正しいです。 【選択肢4】正。 地価公示法第6条第1項では、土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定した際に公示すべき事項が列挙されています。その中に「四 標準地の地積及び形状」と明記されています。価格だけでなく、その標準地がどのような土地であるかを具体的に示す情報（所在、地積、形状、主要な利用の現況など）を公示することで、公示価格がどのような土地の価格であるかを明確にし、一般の人が土地取引の目安として利用する際の参考情報として役立てることができます。したがって、標準地の形状についても公示しなければならないという記述は正しいです。