宅建 平成27年度（2015年）問26 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア 都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。 イ社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。 ウ 都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。 エ 賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業法における「宅地」の定義は、用途地域内の土地だけでなく、現に建物が建っている土地や建物を建てる目的で取引される土地も含まれます。また、「宅地建物取引業」に該当するか否かは、反復継続して取引を行うかどうかで判断され、特定の法人や業務形態による特例は限定的です。本問では、アのみが「宅地」の定義に合致し、他の選択肢は宅地または宅地建物取引業の定義から外れるため誤りとなります。
【宅地建物取引業法 第2条第1号（宅地の定義）】 この法律において「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設（広場、水路、鉄道の線路敷）の用に供せられているものを除くものとする。 （補足説明）「宅地」は、①現に建物が建っている土地、②建物を建てる目的で取引される土地、③都市計画法に規定する用途地域内の土地（ただし、道路、公園、河川などの公共施設を除く）のいずれかに該当するものを指します。用途地域内であれば、現に建物が建っていなくても、建物を建てる目的でなくても、原則として宅地となります。 【宅地建物取引業法 第2条第2号（宅地建物取引業の定義）】 この法律において「宅地建物取引業」とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換をする行為又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で、業として行うものをいう。 （補足説明）「業として行う」とは、不特定多数の者を相手に、反復継続して行うことを指します。営利目的であるか否か、主たる業務であるか否かは問いません。一度きりの取引や、自己所有の物件の賃貸などは原則として「業」には該当しません。
【ア】正。 都市計画法に規定する工業専用地域は、同法上の「用途地域」の一つです。宅地建物取引業法第2条第1号に規定する「宅地」の定義には、「都市計画法に規定する用途地域内の土地」が含まれます。この場合、現に建物が建っていなくても、建物を建てる目的でなくても、原則として宅地とみなされます。建築資材置き場は、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設（広場、水路、鉄道の線路敷）には該当しません。したがって、工業専用地域内の建築資材置き場は「宅地」に該当します。 【イ】誤。 社会福祉法人がサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を「反復継続して営む」場合、これは宅地建物取引業法第2条第2号に規定する「宅地建物取引業」に該当します。宅地建物取引業を営むには、原則として宅地建物取引業の免許が必要です。国や地方公共団体（法第78条）や、信託会社が信託業務として行う場合（法第77条）など、一部の例外はありますが、社会福祉法人が行う媒介業務については、宅建業法上、免許が不要となる特例は設けられていません。したがって、免許を必要とします。 【ウ】誤。 宅地建物取引業法第2条第1号に規定する「宅地」の定義は、大きく分けて3つのパターンがあります。その一つは「現に建物の敷地に供せられている土地」です。本肢では「都市計画法に規定する用途地域外の土地」とありますが、倉庫は「建物」に該当します。したがって、用途地域外であっても、現に倉庫の用に供されている土地は「建物の敷地に供せられている土地」として「宅地」に該当します。用途地域外の土地が宅地にならないのは、建物が建っておらず、かつ建物を建てる目的で取引されない場合などです。 【エ】誤。 賃貸住宅の管理業者が、管理業務とあわせて入居者募集（貸借の媒介）を「反復継続して営む」場合、これは宅地建物取引業法第2条第2号に規定する「宅地建物取引業」に該当します。管理業務と媒介業務は異なる業務であり、媒介業務を行うには宅地建物取引業の免許が必要です。管理業務の付随業務として媒介を行う場合であっても、それが「業として」行われるのであれば、免許が必要となります。宅建業法には、管理業者が媒介を行う場合に免許が不要となる特例は存在しません。