宅建 平成26年度（2014年）問38 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
- Aは、喫茶店でBから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その7日後にBから契約の解除の書面を受けた場合、Aは、代金全部の支払を受け、当該宅地をBに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。
- Aは、Bが指定した喫茶店でBから買受けの申込みを受け、Bにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、7日が経過した。この場合、Bが指定した場所で契約を締結しているので、Aは、契約の解除を拒むことができる。
- Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Aの事務所で契約を締結しているので、Bは、契約の解除をすることができない。
- Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）の規定は、買主保護を目的とした強行規定であり、買主に不利な特約は無効となりますが、買主に有利な特約は有効です。本肢では、法定期間（8日間）よりも長い14日間を解除期間として提示しており、これは買主に有利な特約であるため有効となります。
宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ） - 第1項：宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、事務所等以外の場所で買受けの申込みを受け、又は売買契約を締結した場合、買主は一定の期間内であれば契約の解除ができる。 - 第2項：クーリング・オフの期間は、書面による告知を受けた日から8日間。ただし、買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合は解除できない。 - 第3項：クーリング・オフの意思表示は書面で行う。 - 第4項：クーリング・オフによる解除の場合、損害賠償や違約金の請求はできず、受領済みの金銭は全額返還しなければならない。 宅地建物取引業法第38条（強行規定） - 第1項：この法律の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効とする。ただし、買主に有利な特約は有効である。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第37条の2第2項ただし書きにより、買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができません。本肢では、喫茶店という事務所等以外の場所で申込みを受け、告知も行われていますが、すでに代金全部の支払と引渡しが完了しているため、買主Bはクーリング・オフによる解除をすることはできず、Aは解除を拒むことができます。したがって、「契約の解除を拒むことができない」という記述は誤りです。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第37条の2第1項は、買主が自ら指定した場所（自宅や勤務先など）での契約は、原則としてクーリング・オフの対象外となる「事務所等」に準じる場所として扱われます。しかし、同条第2項により、宅建業者はクーリング・オフについて書面で告知する義務があり、この告知がなければクーリング・オフ期間は進行しません。告知がない場合、買主はいつまでもクーリング・オフによる解除が可能です。本肢では、Bが指定した喫茶店で契約を締結していますが、Aがクーリング・オフについて何も告げていないため、Bは7日が経過した後でも契約の解除をすることができます。したがって、「Aは、契約の解除を拒むことができる」という記述は誤りです。 【選択肢3】誤。クーリング・オフの適用は、買受けの申込みをした場所、または売買契約を締結した場所のいずれか一方が「事務所等以外の場所」であれば適用されます。本肢では、Bは「Aの仮設テント張りの案内所」で買受けの申込みをしています。仮設テント張りの案内所は、継続的に業務を行うことができる施設とは認められず、「事務所等以外の場所」に該当します。したがって、申込み場所がクーリング・オフの対象となる場所であるため、たとえ契約締結場所がAの事務所（事務所等）であっても、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができます。したがって、「Bは、契約の解除をすることができない」という記述は誤りです。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第37条の2第2項により、クーリング・オフの期間は書面による告知を受けた日から8日間と定められています。しかし、宅地建物取引業法第38条では、この法律の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効とする一方で、買主に有利な特約は有効であると規定しています。本肢では、法定の8日間よりも長い14日間を解除期間として提示しており、これは買主にとって有利な特約であるため有効となります。したがって、契約締結の日から10日後であっても、設定された14日間の期間内であるため、Bは契約の解除をすることができます。この記述は正しいです。