宅建 平成25年度（2013年）問4 権利関係 の解説
問題
留置権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。
- 不動産が二重に売買され、第2の買主が先に所有権移転登記を備えたため、第1の買主が所有権を取得できなくなった場合、第1の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することができる。
- 建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。
- 建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。留置権は、債権と「その物」との間に牽連性（関連性）がなければ成立しません（民法295条1項）。建物に関して生じた必要費債権は、建物に対するものであり、建物とは別個の不動産である敷地に対しては牽連性が認められないため、敷地を留置することはできません。
<ul><li><b>民法第295条（留置権の内容）</b><ol><li>他人の物を占有する者は、その物に関して生じた債権を有するときは、その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができる。ただし、その債権が弁済期にないときは、この限りでない。</li><li>前項の規定は、占有が不法行為によって始まった場合には、適用しない。</li></ol></li></ul><p><b>補足説明:</b> 留置権の最も重要な成立要件は、債権が「その物に関して生じた」ものであること、つまり「牽連性」があることです。これは、債権と目的物の間に密接な関連性があることを意味します。また、不法行為によって占有を開始した者には留置権が認められない点も重要です。</p>
<ul><li><b>【選択肢1】誤。</b><br>建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求権は、賃借人の便宜のために付加された造作に関する債権であり、建物それ自体の価値を維持・向上させるための費用（必要費や有益費）とは性質が異なります。判例（最判昭和31年12月28日）は、造作買取請求権は建物それ自体に関して生じた債権とはいえないため、建物に対する留置権は成立しないとしています。したがって、賃借人は造作買取代金の支払を受けるまで建物を留置することはできません。</li><li><b>【選択肢2】誤。</b><br>不動産の二重売買において、第1の買主が所有権を取得できなくなった場合の損害賠償請求権は、売買契約の不履行によって生じた債権であり、当該不動産それ自体に関して生じた債権とは認められません。判例（最判昭和36年10月17日）は、売買契約が解除された場合の売買代金返還請求権や損害賠償請求権は、目的物との牽連性が認められないため、留置権は成立しないとしています。したがって、第1の買主は損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することはできません。</li><li><b>【選択肢3】誤。</b><br>留置権は、占有が不法行為によって始まった場合には成立しません（民法295条2項）。建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された場合、賃借人の占有は不法占有となります。判例（最判昭和39年1月28日）は、賃貸借契約解除後の不法占有中に支出した費用については、留置権を主張できないとしています。したがって、賃借人は、契約解除後に支出した有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することはできません。</li><li><b>【選択肢4】正。</b><br>留置権は、「その物に関して生じた債権」に基づいて「その物」を留置する権利です（民法295条1項）。建物に関して支出した必要費は、建物に対する債権であり、建物と敷地は別個の不動産です。建物に関する債権に基づいて、建物とは別の物である敷地を留置することは、留置権の要件である「牽連性」を満たしません。したがって、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできません。</li></ul>