宅建 平成25年度（2013年）問31 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面 (以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の 規定によれば、正しいものの組合せはどれか。 ア A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条 書面を交付しなければならない。 イ A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、当該売買契約の各当 事者のいずれに対しても、37条書面を交付しなければならない。 ウ A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗力 による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなけ ればならない。 エ A社は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建 物取引業者であれば、37条書面を交付する必要はない。
- ア、イ
- イ、ウ
- ウ、エ
- ア、エ
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。イとウが正しい記述となります。宅地建物取引業法第37条に規定される契約内容記載書面（37条書面）は、宅地建物取引業者が自ら当事者として売買・交換契約を締結した場合、または媒介・代理として売買・交換・貸借契約を成立させた場合に交付義務が生じます。相手方が宅地建物取引業者であっても交付義務は免除されず、また、天災等による損害負担の定めは、合意があれば必ず記載すべき事項の一つです。
宅地建物取引業法第37条第1項：宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したとき、又は宅地又は建物の貸借の媒介又は代理に係る契約が成立したときは、遅滞なく、当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならないと定めています。この条文が、37条書面の交付義務者、交付相手、交付時期、そして記載事項の基本を定めています。 宅地建物取引業法第37条第1項第2号ハ：同条項において、当事者の合意があった場合に記載すべき事項として、「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容」を記載しなければならないと明記されています。
【選択肢ア】誤。A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない、とありますが、これは誤りです。 宅地建物取引業法第37条第1項は、37条書面の交付義務が生じるケースとして、「宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したとき」または「宅地又は建物の貸借の媒介又は代理に係る契約が成立したとき」を定めています。A社が「自ら貸主として」契約を締結する行為は、宅地建物取引業者が当事者として賃貸借契約を結ぶことを意味し、これは「貸借の媒介又は代理」には該当しません。したがって、自ら貸主として賃貸借契約を締結した場合には、37条書面の交付義務はありません。この点は、35条書面（重要事項説明書）の交付義務と混同しやすいので注意が必要です。35条書面は、自ら貸主の場合でも交付義務が生じます（ただし、相手方が宅建業者である場合は免除）。 【選択肢イ】正。A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、当該売買契約の各当事者のいずれに対しても、37条書面を交付しなければならない、とありますが、これは正しいです。 宅地建物取引業法第37条第1項は、宅地建物取引業者が媒介により契約を成立させた場合、その書面を「当該契約の各当事者」に交付しなければならないと明確に規定しています。売主・買主の双方に交付する義務があるということです。 【選択肢ウ】正。A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなければならない、とありますが、これは正しいです。 宅地建物取引業法第37条第1項第2号ハは、当事者の合意があった場合に37条書面に記載すべき事項の一つとして、「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容」を挙げています。これは、当事者間でそのような特約が結ばれた場合には、その内容を37条書面に記載して交付しなければならないという義務を定めたものです。 【選択肢エ】誤。A社は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、37条書面を交付する必要はない、とありますが、これは誤りです。 宅地建物取引業法第37条第1項は、37条書面の交付義務について、相手方が宅地建物取引業者である場合に免除されるという規定を設けていません。37条書面は、契約内容を明確にし、後日の紛争を防止することを目的としており、相手方の属性によってその必要性が失われるものではないと考えられています。これに対し、35条書面（重要事項説明書）は、相手方が宅地建物取引業者である場合には交付義務が免除されます。この違いは非常に重要であり、試験でもよく問われるポイントです。混同しないようにしっかりと区別して覚えましょう。