宅建 平成25年度（2013年）問30 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明(以下この問において「重要事項説明」という。)及び同条の規定により交付すべき書面(以下この問において「35条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。
- 宅地建物取引業者が、取引主任者をして取引の相手方に対し重要事項説明をさせる場合、当該取引主任者は、取引の相手方から請求がなくても、宅地建物取引主任者証を相手方に提示しなければならず、提示しなかったときは、20万円以下の罰金に処せられることがある。
- 宅地建物取引業者は、貸借の媒介の対象となる建物 (昭和56年5月31日以前に新築)が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであっても、その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい。
- 宅地建物取引業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地又は建物が、津波防災地域づくりに関する法律の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業者は、取引の対象となる宅地や建物が津波災害警戒区域内にある場合、その旨を重要事項として説明する義務があります（宅建業法第35条第1項第14号、施行規則第3条第1項第10号の2）。これは、近年の法改正により追加された重要な説明事項の一つです。
<ul><li><b>宅地建物取引業法第35条第1項</b>：宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者に対し、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関する重要な事項について、宅地建物取引士をして、書面を交付して説明をさせなければならない。</li><li><b>宅地建物取引業法第35条第1項第14号</b>：その他宅地又は建物の所在、規模、形質、利用の状況、これらの変更の予定、代金又は交換差金若しくは借賃並びにこれらの支払方法、当該宅地又は建物に係る法令に基づく制限、当該宅地又は建物に係る私道に関する負担その他宅地又は建物の利用に関する制限に関する事項で国土交通省令で定めるもの。</li><li><b>宅地建物取引業法施行規則第3条第1項第10号の2</b>：津波防災地域づくりに関する法律（平成23年法律第123号）第53条第1項の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨。</li><li><b>宅地建物取引業法第35条第2項</b>：宅地建物取引業者が自ら当事者として宅地又は建物の売買又は交換の契約を締結する場合において、相手方が宅地建物取引業者であるときは、前項の規定による書面の交付をすることを要しない。</li><li><b>宅地建物取引業法第35条第4項</b>：宅地建物取引士は、第1項の説明をするときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない。</li><li><b>宅地建物取引業法第83条</b>：次の各号のいずれかに該当する者は、20万円以下の過料に処する。一 第35条第4項の規定に違反して宅地建物取引士証を提示しなかつた者。</li><li><b>宅地建物取引業法施行規則第3条第1項第10号</b>：当該宅地又は建物が昭和56年5月31日以前に新築されたものであるときは、耐震診断の有無、耐震診断の内容及び耐震改修工事の実施の有無並びにその内容。</li></ul>
【選択肢1】正。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明（口頭での説明）は省略できません（宅地建物取引業法第35条第1項本文）。しかし、35条書面（書面での交付）については、買主が宅地建物取引業者である場合は、その交付を省略することができます（宅地建物取引業法第35条第2項）。これは、宅建業者同士であれば、専門知識があるため書面交付の必要性が低いと判断されるためです。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢2】誤。宅地建物取引士は、重要事項説明を行う際、取引の相手方から請求がなくても、宅地建物取引士証を提示しなければなりません（宅地建物取引業法第35条第4項）。これは、説明を行う者が正規の資格者であることを相手方に示すための重要な義務です。しかし、この提示義務に違反した場合の罰則は、「20万円以下の過料」であり、「20万円以下の罰金」ではありません（宅地建物取引業法第83条）。過料は行政罰であり、罰金は刑事罰であるため、両者は明確に異なります。したがって、「20万円以下の罰金に処せられることがある」という点が誤りです。 【選択肢3】誤。貸借の媒介の対象となる建物であっても、昭和56年5月31日以前に新築されたもの（いわゆる旧耐震基準の建物）については、耐震診断の有無、その内容、および耐震改修工事の実施の有無とその内容を重要事項として説明しなければなりません（宅地建物取引業法第35条第1項第14号、施行規則第3条第1項第10号）。これは、建物の安全性に関する重要な情報であり、買主や借主の判断に大きな影響を与えるため、説明が義務付けられています。したがって、「その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい」という記述は誤りです。 【選択肢4】正。宅地建物取引業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地または建物が「津波防災地域づくりに関する法律」の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければなりません（宅地建物取引業法第35条第1項第14号、施行規則第3条第1項第10号の2）。これは、自然災害リスクに関する重要な情報であり、2020年8月28日施行の改正宅建業法施行規則により、重要事項説明事項として追加されました。買主や借主が災害リスクを認識し、適切な判断ができるようにするための規定です。したがって、この記述は正しいです。