宅建 平成25年度（2013年）問29 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。
- 建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。
- 区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明をすれば、滞納があることについては説明をしなくてもよい。
- 区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、法第35条の2に規定する供託所等の説明をする必要はない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第35条第1項第3号は、建物の管理が委託されている場合、その管理会社の商号又は名称及び主たる事務所の所在地を重要事項として説明することを義務付けており、これは建物の種類（区分所有か否か）や契約の種類（賃貸借）に関わらず適用されます。他の選択肢は、重要事項説明義務の主体や相手方、または説明事項の内容に関する誤った理解に基づいています。
【宅地建物取引業法 第35条第1項第3号】 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引業者でない者に対し、当該宅地若しくは建物に係る管理が委託されている場合におけるその委託を受けている者の氏名（法人にあつては、その商号又は名称）及びその主たる事務所の所在地を説明しなければならない。 【補足説明】 この条文は、宅地建物取引業者が、一般の顧客（宅地建物取引業者でない者）に対して、契約の重要事項を説明する義務を定めています。特に第3号は、物件の管理状況に関する情報提供を義務付けており、賃貸借契約においても、借主が安心して契約できるよう、管理会社の情報を事前に知る必要があるため、重要な説明事項とされています。
【選択肢1】誤り。 宅地建物取引業法第35条第1項は、宅地建物取引業者が「宅地建物取引業者でない者に対し」重要事項を説明する義務を定めています。本選択肢のケースでは、売主は宅地建物取引業者でない一般人、買主は宅地建物取引業者です。買主である宅地建物取引業者は、自ら当事者として契約を締結しますが、その相手方である売主は「宅地建物取引業者でない者」です。しかし、この条文の趣旨は、宅地建物取引業者が専門知識を持たない一般の顧客を保護するために説明義務を負うというものです。したがって、買主の宅地建物取引業者が、売主（一般人）に対して重要事項説明義務を負うことはありません。むしろ、もし売主が宅建業者で買主が一般人であれば、売主が買主に対して説明義務を負います。この選択肢は、重要事項説明義務の主体と相手方の関係を誤解しています。 【選択肢2】正。 宅地建物取引業法第35条第1項第3号は、宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約の相手方（宅地建物取引業者を除く）に対し、当該宅地又は建物に係る管理が委託されている場合におけるその委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及びその主たる事務所の所在地を説明しなければならないと規定しています。この規定は、建物の種類（区分所有建物であるか否か）を問わず適用され、賃貸借契約の媒介においても同様に借主に対して説明義務があります。したがって、本選択肢の記述は正しいです。 【選択肢3】誤り。 宅地建物取引業法第35条第1項ただし書きにより、相手方が宅地建物取引業者である場合は、同条に基づく重要事項説明義務はありません。本選択肢では、売主及び買主がともに宅地建物取引業者であるため、売主は買主に対し、法第35条に基づく重要事項説明義務自体を負いません。したがって、修繕積立金の積立総額や滞納額について説明する義務もありません。仮に相手方が宅地建物取引業者でない場合であれば、法第35条第1項第6号により、修繕積立金の滞納額も説明事項に含まれるため、「滞納があることについては説明をしなくてもよい」という記述は誤りとなりますが、この問題のポイントは「売主及び買主が宅地建物取引業者である場合」という点にあります。 【選択肢4】誤り。 宅地建物取引業法第35条の2は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約を締結した際、買主に対し、手付金等の保全措置（法第41条又は第41条の2）の内容及びその措置に係る保全機関の名称を記載した書面を交付して説明する義務を定めています。この条文には、法第35条第1項ただし書きのような「相手方が宅地建物取引業者である場合を除く」という規定がありません。判例・通説では、手付金等の保全措置は買主の保護を目的とするものであり、買主が宅地建物取引業者であってもその保護の必要性が失われるわけではないため、買主が宅地建物取引業者である場合でも説明義務を負うと解されています。したがって、売主である宅地建物取引業者は、買主である宅地建物取引業者に対しても、法第35条の2に規定する供託所等の説明をする必要があります。本選択肢の記述は誤りです。