宅建 平成25年度（2013年）問28 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと媒介契約を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア A社が、Bとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。 イ A社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。 ウ A社がBとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Bからの申出により更新することができるが、更新の時から3月を超えることができない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。アは指定流通機構への通知事項に「売主及び買主の氏名」は含まれないため誤りです。イは媒介契約における価格意見の根拠明示義務について正しく述べており、ウは専任媒介契約の有効期間と更新に関する規定を正しく述べているため、それぞれ正しい記述となります。
本問の根拠となる主な条文は以下の通りです。 ・宅地建物取引業法第34条の2第2項（価格意見の根拠明示義務）：宅建業者が依頼者に対し、物件の価額について意見を述べる場合、その根拠を明らかにしなければならないという規定です。依頼者の判断を助け、取引の透明性を確保する目的があります。 ・宅地建物取引業法第34条の2第3項（専任媒介契約の有効期間と更新）：専任媒介契約の有効期間は3月が上限であり、更新する場合も同様に3月を超えることができないという規定です。依頼者の利益を保護し、業者による「囲い込み」を防ぐための重要なルールです。 ・宅地建物取引業法第34条の2第6項（指定流通機構への通知義務）および宅地建物取引業法施行規則第15条の6第1号（指定流通機構への通知事項）：専任媒介契約において売買契約が成立した場合、宅建業者は指定流通機構に所定の事項を通知する義務があります。ただし、個人情報保護の観点から、売主・買主の氏名等は通知事項に含まれません。
【ア】誤。 専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約が成立した場合、A社は遅滞なく指定流通機構（レインズ）に通知する義務があります（宅地建物取引業法第34条の2第6項）。しかし、通知すべき事項は、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日であり、「売主及び買主の氏名」は含まれません（宅地建物取引業法施行規則第15条の6第1号）。これは、個人情報保護の観点から、氏名等の個人情報は通知対象外とされているためです。したがって、本記述は誤りです。 【イ】正。 宅地建物取引業者は、媒介契約を締結した際、依頼者に対して当該宅地又は建物の売買すべき価額（売却価格）やその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと規定されています（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。これは、依頼者が専門家である宅建業者の意見を信頼し、適切な判断を下せるよう、その意見の客観性・透明性を確保するための重要な義務です。例えば、近隣の取引事例や公示価格、路線価などを根拠として示す必要があります。したがって、本記述は正しいです。 【ウ】正。 専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができないと定められています（宅地建物取引業法第34条の2第3項本文）。これは、依頼者が業者に長期間拘束されることを防ぎ、依頼者の利益を保護するための規定です。ただし、依頼者（売主B）からの申出があった場合には、契約を更新することができます。その場合でも、更新後の有効期間は、更新の時から3月を超えることはできません（宅地建物取引業法第34条の2第3項ただし書き）。これは、更新によっても依頼者が不当に拘束されないようにするための配慮です。したがって、本記述は正しいです。