宅建 平成24年度（2012年）問30 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について説明しなければならないが、当該評価の内容までを説明する必要はない。
- 建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。
- 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その旨について説明しなければならないが、当該記録の内容までを説明する必要はない。
- 昭和55年に竣工した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について耐震診断を実施した上で、その内容を説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第35条および同法施行規則第16条の2に定める重要事項説明において、飲用水、電気、ガス、排水のための施設が未整備の場合には、その整備の見通しと特別の負担について説明する義務があるため、本記述は正しいです。他の選択肢は、説明内容の範囲や説明義務の有無について誤りを含んでいます。
・**宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）第1項第2号**: 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又はこれらの媒介に係る売買、交換若しくは貸借の当事者に対し、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関する次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 （補足説明）宅建業者が契約を締結する前に、買主や借主が契約内容を十分に理解し、不利益を被らないようにするために、重要な情報を説明する義務を定めた条文です。 ・**宅地建物取引業法施行規則第16条の2（法第35条第1項第2号の国土交通省令で定める事項）**: 法第35条第1項第2号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。 （補足説明）宅建業法第35条第1項第2号で「国土交通省令で定める事項」とされている具体的な説明事項を定めた規則です。この規則に、重要事項説明で説明すべき具体的な内容が詳細に定められています。 ・**第1号**: 住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）第2条第2項に規定する新築住宅であるときは、その旨及び同法第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けたものであるときは、その旨及びその評価の内容 （補足説明）新築住宅の性能評価に関する説明義務を定めています。評価を受けた事実だけでなく、その「内容」まで説明が必要です。 ・**第3号**: 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項） （補足説明）生活に不可欠なインフラ設備の状況に関する説明義務です。未整備の場合は、将来の見通しと費用負担まで説明が必要です。 ・**第10号**: 当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その旨及びその内容 （補足説明）アスベスト調査に関する説明義務です。調査結果の有無だけでなく、その「内容」まで説明が必要です。 ・**第11号**: 当該建物について、耐震診断（建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成7年法律第123号）第2条第2項に規定する耐震診断をいう。）を受けたものであるときは、その旨及びその内容 （補足説明）耐震診断に関する説明義務です。診断を受けた事実だけでなく、その「内容」まで説明が必要です。ただし、宅建業者が耐震診断を「実施する義務」はありません。
【選択肢1】誤。 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨だけでなく、**当該評価の内容までを説明しなければなりません**（宅地建物取引業法施行規則第16条の2第1号）。買主や借主が建物の性能を正確に理解するためには、評価を受けた事実だけでなく、具体的にどのような評価結果であったかを知ることが不可欠だからです。本選択肢は「当該評価の内容までを説明する必要はない」としているため誤りです。 【選択肢2】正。 建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければなりません（宅地建物取引業法施行規則第16条の2第3号）。これは、買主が購入後に生活する上で不可欠なインフラの状況や、それに伴う費用負担を事前に把握できるようにするための重要な説明事項です。本選択肢の記述は、この規則に完全に合致しており、正しい内容です。 【選択肢3】誤。 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿（アスベスト）の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その旨だけでなく、**当該記録の内容までを説明しなければなりません**（宅地建物取引業法施行規則第16条の2第10号）。アスベストは健康被害を引き起こす可能性があるため、その調査結果がある場合には、借主がそのリスクを正確に理解できるよう、調査の有無だけでなく、具体的にどのような結果であったか（例えば、アスベストが検出されたか、その種類や量など）を説明することが求められます。本選択肢は「当該記録の内容までを説明する必要はない」としているため誤りです。 【選択肢4】誤。 昭和55年に竣工した建物の売買の媒介を行う場合、重要事項説明として説明が義務付けられているのは、当該建物について耐震診断を受けたものであるときは、その旨及びその内容です（宅地建物取引業法施行規則第16条の2第11号）。つまり、**耐震診断が「実施されている場合」にその内容を説明する義務がある**のであって、宅地建物取引業者が**耐震診断を「実施した上で」その内容を説明する義務はありません**。耐震診断の実施自体は、売主の判断や買主の要望によるものであり、宅建業法が宅建業者にその実施を義務付けているわけではありません。本選択肢は「耐震診断を実施した上で」と記述している点が誤りです。