宅建 平成23年度（2011年）問39 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地 (代金3,000万円)の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
- A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った。
- A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの間で、割賦販売の契約を締結したが、Cが賦払金の支払を遅延した。A社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Cがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。
- A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Dは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた。
- A社は、宅地建物取引業者である買主E社との間で、売買契約を締結したが、瑕疵担保責任について、「隠れたる瑕疵による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から1年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で割賦販売契約を締結した場合、買主の賦払金支払遅延を理由に契約を解除するには、宅地建物取引業法第42条に基づき、30日以上の期間を定めて書面で催告する必要があります。本件では20日の催告期間であり、この要件を満たさないため、宅地建物取引業法に違反します。
宅地建物取引業法における「自ら売主制限」は、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合に、宅地建物取引業者でない一般の買主を保護するための規定です。特に以下の条文が重要となります。 * **宅地建物取引業法第37条の2（損害賠償額の予定等の制限）**: 宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、買主が宅建業者でない場合、損害賠償額の予定や違約金の額は代金の20%を超えることができません。これを超える部分は無効となります。 * **宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任に関する特約の制限）**: 宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、買主が宅建業者でない場合、瑕疵担保責任について、引渡しの日から2年以上となる特約を除き、民法の規定（買主が瑕疵を知った時から1年）よりも買主に不利な特約は無効となります。 * **宅地建物取引業法第42条（割賦販売契約の解除等の制限）**: 宅建業者が自ら売主となる割賦販売契約において、買主が宅建業者でない場合、賦払金の支払遅延を理由に契約を解除したり、残代金の一括支払いを請求したりするには、30日以上の期間を定めて書面で催告し、その期間内に支払いがなかった場合に限られます。 * **宅地建物取引業法第43条（所有権留保等の禁止）**: 宅建業者が自ら売主となる割賦販売契約において、買主が宅建業者でない場合、宅地建物の引渡し後、代金の3分の1以上の支払いがあったときは、所有権移転登記を留保したり、担保権を設定したりすることはできません。
【選択肢1】正。宅地建物取引業法第37条の2（損害賠償額の予定等の制限）は、宅建業者が自ら売主となる場合において、買主が「宅地建物取引業者でない者」であるときに、損害賠償額の予定や違約金の額を代金の20%を超える額とすることを禁止する規定です。本件では、買主B社は「宅地建物取引業者」であるため、この制限は適用されません。業者間取引においては、当事者間の合意が優先されるため、代金3,000万円の20%である600万円を超える1,000万円の違約金を受け取っても、宅地建物取引業法に違反しません。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第42条（割賦販売契約の解除等の制限）は、宅建業者が自ら売主となる割賦販売契約において、買主が「宅地建物取引業者でない者」である場合に、賦払金の支払遅延を理由に契約を解除したり、残代金の一括支払いを請求したりする際の制限を定めています。具体的には、売主は「30日以上の期間を定めて書面で支払いを催告」し、その期間内に支払いがなかった場合に限り、契約の解除等ができます。本件では、A社は「20日の期間を定めて書面にて支払を催告」しており、これは30日以上の期間という要件を満たしていません。したがって、この解除は宅地建物取引業法に違反します。 【選択肢3】正。宅地建物取引業法第43条（所有権留保等の禁止）は、宅建業者が自ら売主となる割賦販売契約において、買主が「宅地建物取引業者でない者」である場合に、宅地建物の引渡し後、代金の3分の1以上の支払いがあったときは、所有権移転登記を留保したり、担保権を設定したりすることを禁止しています。本件では、代金3,000万円に対して買主Dが支払ったのは300万円であり、これは代金の3分の1（1,000万円）に満たない額です。そのため、A社が所有権の登記をA社名義のままにしておくことは、宅地建物取引業法第43条に違反しません。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任に関する特約の制限）は、宅建業者が自ら売主となる場合において、買主が「宅地建物取引業者でない者」であるときに、瑕疵担保責任について、民法の規定（買主が瑕疵を知った時から1年以内）よりも買主に不利な特約をすることを禁止しています（ただし、引渡しの日から2年以上とする特約は有効です）。本件では、買主E社は「宅地建物取引業者」であるため、この制限は適用されません。業者間取引では、当事者間の合意が優先されるため、引渡しの日から1年を経過したときは解除・損害賠償請求ができないとする特約を定めても、宅地建物取引業法に違反しません。