宅建 平成23年度（2011年）問38 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと建築工事完了前のマンション (代金3,000万円)の売買契約を締結し、Bから手付金200万円を受領した。この場合において、宅地建物取引業法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- A社が銀行との間で保証委託契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくともA社が受領した手付金の返還債務の全部を保証するものでなければならない。
- A社が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。
- Bが売買契約締結前に申込証拠金5万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、A社は、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。
- A社は、売買契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてBから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第41条第1項に基づく保証保険契約による保全措置において、保険期間は「手付金等を受領した時から当該宅地又は建物の引渡しを受ける時までの期間」と定められており、「建築工事の完了まで」ではありません。この点が誤りとなります。
宅地建物取引業法第41条第1項（手付金等の保全）は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で未完成物件の売買契約を締結した場合に、買主から手付金等を受領する際に、その金銭を保全するための措置を義務付けています。これは、売主の倒産等により買主が支払った手付金等が返還されなくなるリスクから買主を保護するための重要な規定です。また、宅地建物取引業法施行規則第16条の3第1項第2号イは、保証保険契約における保険期間の具体的な要件を定めています。
【選択肢1】正。宅地建物取引業法第41条第1項および施行規則第16条の3第1項第1号イ、ロ、ハによれば、銀行との保証委託契約による保全措置を講じる場合、保証銀行は、宅地建物取引業者が買主から受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものでなければなりません。これは、買主が支払った手付金等が、万が一の事態に際して全額保護されることを保証するものであり、買主保護の観点から極めて重要な要件です。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第41条第1項および施行規則第16条の3第1項第2号イによれば、保険事業者との保証保険契約による保全措置を講じる場合、その保険期間は「手付金等を受領した時から当該宅地又は建物の引渡しを受ける時までの期間」と定められています。選択肢では「建築工事の完了まで」とありますが、これは誤りです。建物が完成したとしても、買主への引渡しが完了するまでは、売主の倒産等により引渡しが受けられなくなるリスクが存在するため、買主が物件を確実に取得できる「引渡しを受ける時」まで保全措置が必要とされています。 【選択肢3】正。宅地建物取引業法第41条第1項にいう「手付金等」とは、単に「手付金」という名目だけでなく、内金その他いかなる名義をもってするかを問わず、代金の一部として充当される金銭の総称を指します。したがって、売買契約締結前に支払われた申込証拠金であっても、その金銭が契約締結後に代金の一部に充当されるのであれば、それは「手付金等」に該当し、保全措置の対象となります。これは、名目にとらわれず、実質的に買主が支払った代金の一部である金銭を保護するという法の趣旨に基づいています。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第41条第1項の「手付金等」には、中間金も含まれます。本問の場合、代金3,000万円の5%は150万円です。A社は既に手付金200万円を受領しており、これは150万円を超えているため、この手付金については保全措置が必要です。さらに中間金として200万円を受領すると、買主から受領した金銭の合計額は400万円（手付金200万円＋中間金200万円）となり、これも150万円を超えるため、この中間金についても保全措置を講じる必要があります。保全措置は、買主から受領する手付金等の合計額が、代金の5%または1,000万円のいずれか低い額を超える場合に必要となるため、中間金もその対象となります。