宅建 平成23年度（2011年）問37 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物的売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- 当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
- 当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
- 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の1とする旨の特約を定めることができる。
- 当該契約において、Bが瑕疵担保責任に基づく請求をすることができる期間として、Bが瑕疵を発見した時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業法第39条により、売主が宅地建物取引業者である場合、買主は相手方が契約の履行に着手するまでは、手付を放棄して契約を解除することができます。買主が中間金を支払ったとしても、それが直ちに売主側の履行の着手とはみなされないため、本件では買主は手付解除が可能です。
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【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第39条は、売主が宅地建物取引業者である場合、買主は、相手方（本件ではA社）が契約の履行に着手するまでは、手付を放棄して契約の解除をすることができると定めています。この規定に反する特約で買主に不利なものは無効となります。本件では、A社が「契約の履行に着手しないとき」と明記されています。買主Bが手付金に加えて中間金を支払ったとしても、これは買主側の履行行為であり、売主A社の履行の着手とは異なります。一般的に、買主による代金の一部支払いは、それ自体が「履行の着手」とはみなされません。したがって、A社が履行に着手していない以上、Bは手付金を放棄して契約を解除することができます。「解除をすることができない」とする本選択肢は誤りです。 【選択肢2】正。宅地建物取引業法第41条の2は、売主が宅地建物取引業者である場合の手付金等の保全措置について定めています。本件は「建築工事完了後の建物」の売買契約であるため、「完成物件」に該当します。完成物件の場合、手付金等の額が「代金の額の10分の1（10%）を超える場合」または「1,000万円を超える場合」には、保全措置を講じなければなりません。本選択肢では、手付金が「代金の額の10分の2（20%）」とされており、これは10%を超えています。したがって、A社は手付金を受領するまでに保全措置を講じる必要があります。本選択肢は正しいです。 【選択肢3】正。宅地建物取引業法第42条は、売主が宅地建物取引業者である場合の損害賠償額の予定等の制限について定めています。当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定める場合、これらを合算した額は「代金の額の10分の2（20%）を超えることができない」とされています。この規定に反する特約で20%を超える部分は無効となります。本選択肢では、合算した額を「代金の額の10分の1（10%）」とする特約とされており、これは20%以下であるため、有効に定めることができます。本選択肢は正しいです。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第40条は、売主が宅地建物取引業者である場合の瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関する特約の制限について定めています。この規定は、民法の規定（買主が不適合を知った時から1年以内に通知しなければならない）よりも買主に不利な特約を無効とします。具体的には、引渡しの日から2年以上とする特約は有効とされています。本選択肢では、「Bが瑕疵を発見した時から2年間」とする特約とされており、これは民法の「買主が不適合を知った時から1年間」という期間よりも買主にとって有利な期間設定であり、宅建業法第40条の制限に反しません。したがって、このような特約を定めることは可能です。本選択肢は正しいです。