宅建 平成23年度（2011年）問36 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。
- 宅地建物取引業者が、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外には取引態様の別を明示する必要はない。
- 宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
- 宅地建物取引業の免許を取り消された者は、免許の取消し前に建物の売買の広告をしていれば、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業法第33条により、宅地造成や建物建築の工事が完了するまでの広告は、開発許可や建築確認などの法令に基づく許可等があった後でなければ行うことができません。これは、未許可物件の広告による消費者の誤認を防止するための重要な規定です。
【宅地建物取引業法第33条（広告の開始時期の制限）】 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。 （補足説明：消費者が未許可の物件を誤って購入するリスクを防ぐための重要な規定です。許可が下りていない段階での広告は、消費者に誤解を与える可能性が高いため、厳しく制限されています。） 【宅地建物取引業法第34条の2第1項（取引態様の明示）】 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介をするに当たつては、あらかじめ、その依頼者に対し、宅地建物取引業者の行う行為が代理であるか媒介であるかの別を明らかにするため、国土交通省令で定めるところにより、その旨を明示しなければならない。 （補足説明：広告においても、消費者が取引の相手方と直接契約するのか、それとも宅建業者が代理人として契約するのか、あるいは単に仲介するだけなのかを明確にすることで、トラブルを未然に防ぎます。） 【宅地建物取引業法第46条（報酬）】 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣が定める。 （補足説明：報酬額は法律で上限が定められており、それ以上の報酬を受け取ることはできません。ただし、依頼者の「特別の依頼」に基づく広告費用などの実費は、別途受領が認められる場合があります。） 【宅地建物取引業法第76条（免許取消し等の場合の業務の結了）】 宅地建物取引業者がその免許を取り消された場合又はその業務の停止を命ぜられた場合においても、その者がその処分を受ける前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなす。 （補足説明：免許が取り消されても、既に締結した契約については責任を持って最後まで履行させるための規定です。これにより、消費者は不測の損害を被ることを防げます。）
【選択肢1】正。 宅地建物取引業法第33条の規定そのものです。宅地の造成や建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、都市計画法に基づく開発許可や建築基準法に基づく建築確認など、法令に基づく必要な許可等が下りた後でなければ、その物件に関する広告を行うことはできません。これは、未許可・未確認の物件が広告されることによって、消費者が誤解したり、不利益を被ったりすることを防ぐための重要な規制です。この規定は、消費者の保護を目的としており、宅建業者が広告を行う際の基本的なルールとして必ず押さえておくべきポイントです。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業法第34条の2第1項は、宅地建物取引業者が広告を行う際には、必ず「取引態様の別」（売主、代理、媒介のいずれであるか）を明示しなければならないと定めています。これは、消費者が取引の相手方や宅建業者の立場を明確に理解し、適切な判断ができるようにするためです。複数の区画がある宅地の売買で数回に分けて広告を行う場合でも、広告の都度、取引態様を明示する必要があります。「最初に行う広告以外には明示する必要はない」という記述は、この明示義務の原則に反するため誤りです。広告を見るたびに、消費者が取引態様を確認できるようにすることが求められます。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業者が受領できる報酬の額は、宅地建物取引業法第46条に基づき、国土交通大臣が定める報酬額の告示によって上限が厳しく定められています。原則として、この報酬額以外に金銭を受領することはできません。ただし、例外として、依頼者の「特別の依頼」に基づき、広告費などの実費を報酬とは別に受領することは認められています。本選択肢では「依頼者の依頼の有無にかかわらず」とされており、これが誤りです。特別の依頼がない限り、広告料金を別途受領することはできません。報酬に関する規定は、不当な高額請求から消費者を保護するためのものです。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業法第76条は、宅地建物取引業者が免許を取り消された場合でも、その取消し前に「締結した契約」に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされると規定しています。これは、既に契約を締結した消費者を保護するための規定です。しかし、本選択肢では「免許の取消し前に建物の売買の広告をしていれば」とされており、広告は契約締結前の行為です。広告をしていただけで契約が締結されていない場合、その後の契約締結行為は宅地建物取引業法第76条の「業務の結了」には該当せず、業者とみなされることはありません。あくまで「契約の締結」が前提となる点に注意が必要です。