宅建 平成23年度（2011年）問40 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば誤っているものはどれか。なお1か月分の借賃は10万円である。
- 建物を住居として貸借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、52,500円を超える報酬をDから受領することはできない。
- 建物を店舗として貸借する場合、A社がBから105,000円の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領することはできない。
- 建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金 (返還されない金銭)の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、294,000円以内である。
- C社は、Dから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第46条第2項により、宅地建物取引業者は、報酬の限度額を超える報酬を受領することが原則として禁止されています。法第37条の規定に基づく契約書面（重要事項説明書とは別の、契約内容を記載した書面）の作成は、宅建業者の義務であり、その費用は報酬に含まれるため、別途文書作成費を受領することはできません。
・宅地建物取引業法第46条第1項（報酬の限度額）：宅地建物取引業者が受領できる報酬の額は、国土交通大臣が定める額を超えてはならないと規定しています。この「国土交通大臣が定める額」が、いわゆる報酬額告示（建設省告示第1552号）で具体的に定められています。 ・宅地建物取引業法第46条第2項（報酬以外の費用）：宅地建物取引業者は、依頼者の特別の依頼によって生じた実費（広告費や遠隔地への出張費など）については、報酬とは別に受領できると規定しています。しかし、通常の業務範囲内で発生する費用は報酬に含まれます。 ・宅地建物取引業法施行規則第18条（居住用建物の賃貸借の特例）：居住用建物の賃貸借の媒介の場合、依頼者の一方から受領できる報酬は、原則として借賃の0.5か月分（+消費税）が上限とされています。ただし、依頼者の承諾がある場合は、借賃の1か月分（+消費税）まで受領できます。 ・報酬額告示（建設省告示第1552号）第4（1）イ（賃貸借の報酬）：賃貸借の媒介・代理の場合、貸主・借主双方から受領できる報酬の合計額は、借賃の1か月分（+消費税）が上限とされています。 ・報酬額告示（建設省告示第1552号）第4（2）（権利金がある場合の特例）：権利金その他の一時金（返還されないものに限る）が授受される賃貸借契約の場合、その権利金等を売買代金とみなして報酬を計算することができます。この場合、売買の報酬計算式（取引額200万円以下は5%、200万円超400万円以下は4%など）を適用します。
【選択肢1】正。建物を住居として貸借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、52,500円を超える報酬をDから受領することはできません。 これは、宅地建物取引業法施行規則第18条および報酬額告示第4（1）イの規定に基づきます。居住用建物の賃貸借の媒介の場合、依頼者の一方（この場合は借主D）から受領できる報酬の額は、原則として借賃の0.5か月分（+消費税）が上限とされています。本問では1か月分の借賃が10万円ですので、10万円 × 0.5 = 5万円。これに消費税10%を加算すると、5万円 × 1.10 = 55,000円となります。ただし、本問は消費税課税事業者であり、消費税率が8%であった時代の問題文の可能性がありますが、現在の消費税率10%で計算すると55,000円です。選択肢の52,500円は消費税率5%で計算された額（5万円 × 1.05 = 52,500円）です。試験では、特に指定がなければ現在の税率で計算しますが、過去問の選択肢の数字がそのまま出ている場合は、その数字が正しい前提で判断します。ここでは、52,500円が正しいものとして解説を進めます。依頼者の承諾がある場合は、借賃の1か月分（+消費税）まで受領できますが、承諾がない限りは0.5か月分（+消費税）が上限となるため、この記述は正しいです。 【選択肢2】正。建物を店舗として貸借する場合、A社がBから105,000円の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領することはできません。 これは、報酬額告示第4（1）イの規定に基づきます。賃貸借の媒介・代理の場合、貸主・借主双方から受領できる報酬の合計額は、借賃の1か月分（+消費税）が上限とされています。本問では1か月分の借賃が10万円ですので、10万円 × 1 = 10万円。これに消費税5%を加算すると、10万円 × 1.05 = 105,000円となります。A社は貸主Bの代理として、この上限額である105,000円をBから受領しています。報酬の合計上限に達しているため、C社は借主Dから報酬を受領することはできません。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢3】正。建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金 (返還されない金銭)の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、294,000円以内である。 これは、報酬額告示第4（2）の規定に基づきます。権利金その他の一時金（返還されないものに限る）が授受される賃貸借契約の場合、その権利金等を売買代金とみなして報酬を計算することができます。本問では権利金が300万円ですので、これを売買代金とみなして報酬を計算します。売買の報酬計算式は以下の通りです。 ・200万円以下の部分：取引額 × 5% ・200万円超400万円以下の部分：取引額 × 4% 計算： 1. 200万円 × 5% = 100,000円 2. (300万円 - 200万円) × 4% = 100万円 × 4% = 40,000円 合計：100,000円 + 40,000円 = 140,000円 これは片方の依頼者から受領できる報酬の限度額です。これに消費税5%を加算すると、140,000円 × 1.05 = 147,000円となります。貸主・借主双方から受領できる報酬の合計額は、この額の2倍が上限となりますので、147,000円 × 2 = 294,000円です。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢4】誤。C社は、Dから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。 これは、宅地建物取引業法第46条第2項の規定に反します。宅地建物取引業者が受領できる報酬は、法で定められた限度額を超えることはできません。例外として、依頼者の特別の依頼によって生じた実費（例えば、遠隔地への出張費や特別な広告費用など）は報酬とは別に受領できます。しかし、法第37条の規定に基づく契約書面（契約内容を記載した書面）の作成は、宅地建物取引業者が契約を成立させた際に義務付けられている業務であり、その費用は報酬に含まれると解釈されます。これは「特別の依頼によって生じた実費」には該当しません。したがって、この文書作成費を報酬とは別に受領することはできません。よって、この記述は誤っています。