宅建 平成23年度（2011年）問34 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。
- 宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合であっても、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
- 宅地建物取引業者は、37条書面の作成を取引主任者でない従業者に行わせることができる。
- 宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。
- 37条書面に記名押印する取引主任者は、35条書面に記名押印した取引主任者と必ずしも同じ者である必要はない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業者は、35条書面（重要事項説明書）には登記された権利に関する事項を記載する義務がありますが、37条書面（契約書面）には、貸借の媒介の場合、登記された権利に関する事項を記載する義務はないため、この記述は誤りです。特に、37条書面は契約内容を記載するものであり、登記された権利は必須記載事項ではありません。
・宅地建物取引業法第35条第1項第1号：重要事項説明書には、登記された権利の種類・内容を記載する義務がある。 ・宅地建物取引業法第37条第1項、第2項：契約書面（37条書面）の記載事項を定める。貸借の媒介の場合、登記された権利に関する事項は必須記載事項ではない。 ・宅地建物取引業法第37条第3項：37条書面への取引主任者の記名押印義務。 ・宅地建物取引業法第35条第1項：35条書面への取引主任者の記名押印義務。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業者は、35条書面（重要事項説明書）には、登記された権利の種類・内容を記載しなければなりません（宅地建物取引業法第35条第1項第1号）。これは、宅建業者が自ら調査して確認すべき事項であり、貸主から告げられなかったとしても、登記簿謄本等で確認できる限り記載義務があります。しかし、37条書面（契約書面）については、貸借の媒介の場合、登記された権利に関する事項は必須記載事項ではありません。37条書面は契約内容を記載するものであり、登記された権利に関する事項は、売買・交換の場合には記載事項となり得ますが、貸借の場合には必須記載事項として明記されていません。したがって、「35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない」とする記述は、37条書面に関する部分が誤りです。 【選択肢2】正。37条書面（契約書面）の作成義務は宅地建物取引業者にありますが、実際に書面を作成する行為（内容を記述する行為）は、取引主任者でない従業者に行わせることができます。ただし、作成された書面には、宅地建物取引業者の記名押印と、取引主任者の記名押印が必要です（宅地建物取引業法第37条第3項）。「作成」と「記名押印」は異なる行為である点を理解しておきましょう。 【選択肢3】正。宅地建物取引業法第37条第2項第4号には、「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容」を37条書面（契約書面）に記載しなければならないと明記されています。これは、当事者間でそのような合意があった場合に、その内容を契約書面に記載することが義務付けられている事項です。 【選択肢4】正。35条書面（重要事項説明書）に記名押印する取引主任者と、37条書面（契約書面）に記名押印する取引主任者は、必ずしも同一人物である必要はありません。重要事項説明は契約締結前に行われ、契約書面は契約締結後に交付されるため、それぞれ別の取引主任者が担当することも可能です。例えば、重要事項説明はA主任者が行い、契約書面はB主任者が記名押印するといったケースも認められます。