宅建 平成23年度（2011年）問33 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引主任者である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- A社の代表者である乙は、取引主任者ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引主任者証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
- A社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引主任者証を持っていたため、丁がその宅地建物取引主任者証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。
- 事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
- 事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第35条は、宅地建物取引士が契約締結前に重要事項を記載した書面を交付し、その内容を説明することを義務付けています。選択肢4は、一時的な事情により説明が遅れたものの、最終的に「契約締結前に甲（宅地建物取引士）が重要事項説明を行った」とあり、この法的要件を満たしているため、違反にはなりません。
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等） 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、当該宅地若しくは建物の所在、規模、形質、権利関係、法令上の制限、私道負担、飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況、代金・交換差金・借賃以外の金銭に関する事項、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項、手付金等の保全措置の概要、金銭の貸借のあっせんに関する事項、瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要、供託所等に関する事項、その他国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面（重要事項説明書）を交付して説明をさせなければならない。 ただし、宅地建物取引業者を相手方として宅地又は建物の売買若しくは交換の契約を締結する場合においては、説明を要しない事項がある（第1項ただし書き）。 また、宅地建物取引士は、重要事項の説明をするに際しては、宅地建物取引士証を提示しなければならない（第2項）。 【補足説明】 ・「誰が」説明するか：宅地建物取引士（宅建士） ・「いつ」説明するか：契約締結前 ・「何を」するか：書面を交付し、説明する ・「何を」提示するか：宅地建物取引士証 ・買主が宅地建物取引業者の場合でも、説明自体は必要だが、説明を省略できる事項がある（法35条1項ただし書き）。しかし、説明の時期や説明者の要件は免除されない。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第35条第1項により、重要事項説明は「宅地建物取引士」が行わなければなりません。A社の代表者である乙は「取引主任者ではない」と明記されており、たとえ契約締結権限を持つ代表者であり、宅地建物取引業に長年携わったベテランであっても、宅地建物取引士の資格がなければ重要事項説明を行うことはできません。甲の宅地建物取引士証を提示したとしても、説明者自身が宅地建物取引士でなければ法に違反します。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第35条第2項により、宅地建物取引士は重要事項の説明をするに際して「宅地建物取引士証を提示」しなければなりません。この宅地建物取引士証は「有効な」ものである必要があります。選択肢の丁が持っていた宅地建物取引士証は「有効期間は満了している」とあるため、これは無効な宅地建物取引士証であり、宅地建物取引士としての業務を行うことはできません。したがって、この行為は法に違反します。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第35条第1項は、重要事項説明を「契約が成立するまでの間」、つまり「契約締結前」に行うことを義務付けています。買主であるB社が宅地建物取引業者であったとしても、この説明の時期に関する規定は免除されません。買主の合意があったとしても、法律の規定を無視して契約締結後に説明を行うことはできません。したがって、この行為は法に違反します。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第35条は、重要事項説明を「契約締結前」に「宅地建物取引士」が行うことを義務付けています。本選択肢では、一時的に甲が不在であったため、書面の交付にとどめましたが、最終的に「退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った」とあります。これは、重要事項説明の時期（契約締結前）と説明者（宅地建物取引士である甲）の要件をいずれも満たしています。一時的に説明が遅れたとしても、最終的に契約締結前に適法な手続きが完了していれば、宅地建物取引業法の規定に違反するものではありません。したがって、この行為は違反しません。