宅建 平成22年度（2010年）問35 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 建物の売買の媒介の場合は、建築基準法に規定する建ぺい率及び容積率に関する制限があるときはその概要を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
- 宅地の売買の媒介の場合は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
- 建物の売買の媒介の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
- 宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。土砂災害警戒区域の指定は、その区域内の宅地や建物に居住する人々の生命・身体の安全に直接関わる重要な情報であるため、宅地建物取引業法第35条第1項第2号（施行規則第16条の2第1号）に基づき、売買の媒介だけでなく、建物の貸借の媒介の場合でも説明義務があります。したがって、「貸借の媒介の場合は説明する必要はない」とする記述は誤りです。
宅地建物取引業法第35条第1項第2号、同法施行規則第16条の2第1号 **【宅地建物取引業法第35条第1項第2号】** 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、買主若しくは交換の当事者又は借主に対し、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関する次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容に影響を及ぼすものに関する事項の概要 **【宅地建物取引業法施行規則第16条の2第1号】** 法第35条第1項第2号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。 一 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で、当該宅地又は建物の敷地に関するもの **【補足説明】** 重要事項説明は、買主や借主が契約を締結するか否かを判断するために特に重要な情報を事前に提供する制度です。法令上の制限に関する事項は、その不動産の利用可能性や安全性に直結するため、非常に重要視されます。特に、土砂災害警戒区域のような生命・身体の安全に関わる事項は、所有権の有無にかかわらず、その不動産を利用する全ての人にとって不可欠な情報とされています。
【選択肢1】正。 建ぺい率及び容積率に関する制限は、宅地建物取引業法第35条第1項第2号及び施行規則第16条の2第1号に規定される「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で、当該宅地又は建物の敷地に関するもの」に該当します。これらの制限は、建物の建築や再建築に直接影響を及ぼすものであり、不動産の購入者にとっては非常に重要な情報です。しかし、建物の賃借人は建物を借りて利用するだけであり、建ぺい率や容積率の制限が直接的な利用に影響を及ぼすことは通常ありません。そのため、建物の売買の媒介では説明義務がありますが、建物の貸借の媒介では説明する必要はありません。記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にある旨は、宅地建物取引業法第35条第1項第2号及び施行規則第16条の2第1号に規定される「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で、当該宅地又は建物の敷地に関するもの」に該当します。この情報は、その宅地や建物が土砂災害の危険性がある区域に位置していることを示すものであり、購入者だけでなく、賃借人にとっても生命・身体の安全に関わる極めて重要な情報です。したがって、宅地の売買の媒介の場合だけでなく、建物の貸借の媒介の場合でも説明義務があります。「建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない」とする記述は誤りです。 【選択肢3】正。 住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、宅地建物取引業法第35条第1項第14号に規定される重要事項です。この情報は、住宅の品質や性能に関する保証を示すものであり、購入者にとっては住宅の価値や将来の安心感に直結するため、非常に重要です。しかし、建物の賃借人は建物の品質保証そのものよりも、実際の住み心地や設備、家賃などに主に関心があり、住宅性能評価の有無が賃貸借契約の判断に直接的に影響することは少ないと考えられます。そのため、建物の売買の媒介では説明義務がありますが、建物の貸借の媒介では説明する必要はありません。記述は正しいです。 【選択肢4】正。 私道に関する負担は、宅地建物取引業法第35条第1項第10号に規定される重要事項です。私道の維持管理費用や通行権の有無などは、不動産の所有者にとって経済的な負担や権利関係に影響を及ぼすため、購入者にとっては非常に重要な情報です。しかし、建物の賃借人は通常、私道の維持管理費用を直接負担することはなく、通行権も賃貸借契約で別途定められることが多いため、賃借人にとって直接的な負担や権利関係の問題となることは稀です。そのため、宅地の売買の媒介では説明義務がありますが、建物の貸借の媒介では説明する必要はありません。記述は正しいです。