宅建 平成22年度（2010年）問36 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
- 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
- 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
- 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
- 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第35条に規定される重要事項の説明事項には、登記された権利の種類及び内容は含まれますが、移転登記の申請の時期は含まれていません。したがって、これを説明しなくても同条の規定に違反することはありません。
宅地建物取引業法第35条第1項第1号 「当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあっては、その名称）」 （補足説明）この条文は、物件の権利関係を明確にすることで、買主が安心して取引できるよう、登記簿に記載されている権利の種類（所有権、抵当権、賃借権など）とその内容（債務額、存続期間など）を説明することを義務付けています。しかし、将来の移転登記の申請時期については、この条文の範囲外であり、重要事項説明の対象とはされていません。
【選択肢1】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項第2号及び同法施行規則第16条の2第1号ハにより、区分所有建物（マンション）の売買の媒介においては、「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」を説明しなければならないと明確に規定されています。本選択肢では、維持修繕積立金については説明したものの、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容を説明しなかったとあるため、これは重要事項説明義務違反となります。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項第14号により、宅地建物取引業者自らが売主となる新築住宅の売買において、瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約等の措置を講ずる場合は、「その概要」を説明しなければならないと規定されています。本選択肢では、責任保険の契約を締結する予定であることは説明したものの、その「概要」については説明しなかったとあるため、これは重要事項説明義務違反となります。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項第2号及び同法施行規則第16条の2第2号により、取引の対象となる宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあるときは、その旨を説明しなければなりません。さらに、同法第7条では、急傾斜地崩壊危険区域内における立木竹の伐採、土石の採取、盛土・切土等について都道府県知事の許可が必要とされており、これは「都市計画法その他の法令に基づく制限で契約の内容に影響を及ぼすおそれのあるものの概要」（法35条1項2号）に含まれる重要な制限事項です。したがって、区域内にある旨だけでなく、その区域内でどのような制限があるか（特に立木竹の伐採制限など、土地の利用に大きく影響する事項）も「概要」として説明すべき事項であり、これを説明しなかった場合は重要事項説明義務違反となります。 【選択肢4】正。 宅地建物取引業法第35条第1項第1号は、重要事項として「当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容」を説明することを義務付けています。しかし、「移転登記の申請の時期」については、同条文やその他の重要事項説明事項を定める規定（法35条1項各号、施行規則）には含まれていません。移転登記の時期は、売買契約の履行に関する事項であり、契約締結の判断に直接影響を与える物件そのものの情報や法令上の制限とは性質が異なります。したがって、登記された権利の種類及び内容を説明していれば、移転登記の申請の時期について説明しなくても、宅地建物取引業法第35条の規定には違反しません。