宅建 平成22年度（2010年）問34 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載しているのであれば、法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に記載する必要はない。
- 宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う場合は、当該内容について37条書面に記載する必要がある。
- 土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。
- 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でないBから建物の売却の依頼を受け、AとBとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Aが探索した相手方以外の者とBとの間で売買契約を締結したときの措置について、AとBとの間で取り決めがなければ、Aは法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載する必要はない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第37条第1項第10号および同法施行規則第16条の3第1項第10号により、契約の解除に関する定めがある場合は、その内容を37条書面（契約内容記載書面）に記載する義務があります。住宅ローン特約は契約の解除に関する重要な定めであるため、宅建業者がローンのあっせんをするか否かにかかわらず、記載が必要です。
【宅地建物取引業法 第37条第1項】 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約が成立したとき、又は宅地若しくは建物の貸借の契約が成立したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成し、記名押印して、これを当該契約の当事者に交付しなければならない。 【宅地建物取引業法 第37条第1項第10号】 当該宅地又は建物の引渡しの時期、移転登記の申請の時期その他当該宅地又は建物の売買又は交換に関する事項で国土交通省令で定めるもの。 【宅地建物取引業法施行規則 第16条の3第1項第10号】 法第37条第1項第10号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。 十 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容。 （補足説明） 37条書面は、契約が成立した際に、その契約内容を明確にするために交付される書面です。特に、契約の解除に関する定めは、当事者の権利義務に重大な影響を与えるため、その内容を正確に記載することが義務付けられています。住宅ローン特約は、買主がローンを組めなかった場合に契約を解除できるという、まさに「契約の解除に関する定め」に該当します。
【選択肢1】誤。 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、法第35条に規定する重要事項を記載した書面（重要事項説明書）に記載する義務があります（法35条1項6号、施行規則16条の2第1項1号）。しかし、これとは別に、法第37条の規定により交付すべき書面（37条書面）にも、代金、交換差金以外の金銭の額及び授受の目的を記載する必要があります（法37条1項2号、施行規則16条の3第1項2号）。35条書面と37条書面は、それぞれ異なる目的と記載事項を持つ独立した書面であり、一方に記載したからといって他方に記載が不要になるわけではありません。したがって、本記述は誤りです。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合であっても、売買の媒介を行う場合であっても、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容は、法第37条第1項第8号に基づき、37条書面に記載する必要があります。同条文は「損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容」と定めており、売買、交換、貸借のいずれの契約形態においても適用されます。貸借だから記載不要、売買だから記載必要という区別はありません。したがって、本記述は誤りです。 【選択肢3】正。 土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときに契約を無条件で解除できるという取り決め（いわゆる住宅ローン特約）は、「契約の解除に関する定め」に該当します。宅地建物取引業法第37条第1項第10号および同法施行規則第16条の3第1項第10号により、契約の解除に関する定めがある場合は、その内容を37条書面に記載する義務があります。この義務は、宅地建物取引業者が自ら住宅ローンのあっせんをするか否かに関わらず発生します。契約の重要な条件であるため、書面で明確にすることが求められるからです。したがって、本記述は正しいです。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者でないBから建物の売却の依頼を受け、AとBとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面（媒介契約書）には、国土交通省令で定める事項を記載する必要があります。専属専任媒介契約においては、依頼者が自ら発見した相手方と売買契約を締結した場合の措置（例えば、媒介契約の解除に関する事項や違約金の有無など）は、施行規則第14条の4第1項第1号ハに定める「依頼者が、当該宅地又は建物の売買又は交換の相手方を自ら発見した場合における当該媒介契約の解除に関する事項」として、媒介契約書の法定記載事項です。たとえ具体的な取り決めがなくても、その旨（例えば「違約金は発生しない」など）を記載する必要があり、記載不要とはなりません。したがって、本記述は誤りです。