宅建 平成22年度（2010年）問33 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、取引主任者に法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該取引主任者をして記名押印させなければならない。
- Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
- Aは、Bとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結する際、Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。
- Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をBに口頭で述べたとしても、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第34条の2第1項第2号により、媒介契約書面には「宅地または建物を売買すべき価額または評価額」を記載することが義務付けられています。これは一般媒介契約、専任媒介契約のいずれにおいても共通であり、口頭での説明だけでは足りず、必ず書面に記載して交付しなければなりません。
【宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）】 第1項：宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成し、記名押印の上、依頼者にこれを交付しなければならない。 第2号：宅地または建物を売買すべき価額または評価額 【宅地建物取引業法 第34条の2 第2項】 専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができない。ただし、依頼者の申出により更新することは妨げない。この場合において、更新後の有効期間は、更新の時から3月を超えることができない。 【宅地建物取引業法 第34条の2 第5項】 第1項の書面には、宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。（※重要事項説明書や37条書面とは異なる点に注意）
【選択肢1】誤。 宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき媒介契約書面には、宅地建物取引業者（A）の記名押印は必要ですが、宅地建物取引士（旧：取引主任者）による記名押印は義務付けられていません（法第34条の2第5項）。宅地建物取引士の記名押印が必要なのは、重要事項説明書（法第35条）と37条書面（契約書面、法第37条）です。この点が混同されやすいので注意しましょう。 【選択肢2】誤。 専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができません（法第34条の2第2項）。依頼者の申出により契約を更新することは可能ですが、更新後の有効期間も「更新の時から3月を超えることができない」とされています。したがって、当初の有効期間が2月であったとしても、更新後の有効期間は3月まで設定することが可能です。「当初の有効期間を超えてはならない」という記述は誤りです。例えば、当初2月→更新後3月という設定も可能です。 【選択肢3】誤。 媒介契約の有効期間に関する3月制限は、専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）にのみ適用される規定です（法第34条の2第2項）。一般媒介契約には、有効期間の制限がありません。したがって、依頼者Bから6月とする旨の申出があった場合、その期間で契約を締結することは可能です。ただし、一般的には3月程度の期間で設定されることが多いです。 【選択肢4】正。 宅地建物取引業法第34条の2第1項第2号により、「宅地または建物を売買すべき価額または評価額」は、媒介契約書面に必ず記載しなければならない事項とされています。これは、一般媒介契約であるか専任媒介契約であるかにかかわらず、すべての媒介契約書面に共通して適用されます。口頭で伝えただけでは法的要件を満たさず、書面への記載が必須です。この規定は、依頼者とのトラブル防止のために非常に重要です。