宅建 平成22年度（2010年）問32 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア Aが行う広告については、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。 イ Aがテレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり法の規制の対象とならない。 ウ Aが行う広告については、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示であっても、誤認による損害が実際に発生しなければ、監督処分の対象とならない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。アの記述は、宅地建物取引業法第32条が定める不当な広告の禁止に関する規定に合致しており、表示しないことによる誤認も禁止の対象となるため正しいです。一方、イとウの記述は、それぞれ広告媒体の限定や損害発生の要件に関する誤った理解に基づいているため誤りとなります。
【宅地建物取引業法第32条（不当な広告の禁止）】 「宅地建物取引業者は、その業務に関して行う広告については、宅地又は建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通その他の利便、代金若しくは借賃等について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。」 （補足説明：この条文は、消費者を保護するため、虚偽や誇大広告を厳しく禁じています。表示方法に限定はなく、重要な情報を表示しないことによる誤認も含まれます。） 【宅地建物取引業法第65条（指示処分、業務停止処分）】 「国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者がこの法律の規定に違反したときは、その者に対し、必要な指示をすることができる。」 （補足説明：法第32条に違反する不当な広告を行った場合、この指示処分や業務停止処分（場合によっては免許取消処分）の対象となります。実際に損害が発生したかどうかは、処分の要件ではありません。）
【選択肢ア】正。 宅地建物取引業法第32条は、宅地建物取引業者が行う広告について、「実際のものよりも著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」と明確に規定しています。この「誤認させるような表示」には、単に虚偽の情報を積極的に表示する行為だけでなく、重要な情報を意図的に表示しないことによって、消費者に誤った認識を与える行為も含まれます。特に、宅地や建物の「現在又は将来の利用の制限」（例えば、建築基準法に基づく建築制限、日影規制、接道義務、都市計画法上の用途地域による制限など）は、購入者の利用計画や資産価値に大きな影響を与えるため、その一部を表示しないことによって、実際よりも有利であると誤認させることは、法第32条に違反する不当な広告とみなされます。したがって、誤認させる方法に限定がなく、利用の制限の一部を表示しないことによる誤認も禁止されているという記述は正しいです。 【選択肢イ】誤。 宅地建物取引業法第32条が規制する「広告」は、その媒体を限定していません。宅地建物の取引に関する情報を不特定多数の者に伝えるためのあらゆる媒体が規制の対象となります。具体的には、新聞の折込チラシや配布用のチラシはもちろんのこと、テレビCM、インターネット上のウェブサイト、SNS、雑誌広告、看板、ダイレクトメールなど、媒体の種類を問わず、すべてが法の規制対象となります。「テレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり法の規制の対象とならない」という記述は、広告媒体による規制の有無を誤解しており、明らかに誤りです。 【選択肢ウ】誤。 宅地建物取引業法第32条に違反する不当な広告を行った場合、その行為自体が法違反となります。宅地建物取引業法第65条に基づき、国土交通大臣または都道府県知事は、違反行為を行った宅地建物取引業者に対して、指示処分や業務停止処分（場合によっては免許取消処分）を行うことができます。これらの監督処分は、違反行為の事実があれば対象となり、実際に消費者に誤認による損害が発生したかどうかは、監督処分の要件ではありません。損害の発生は、民事上の損害賠償請求の要件とはなりますが、行政上の監督処分とは別の問題です。したがって、「誤認による損害が実際に発生しなければ、監督処分の対象とならない」という記述は誤りです。