宅建 平成22年度（2010年）問25 税・その他 の解説
問題
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
- 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
- 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
- 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければならない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。原価法は、建物の再調達原価を求めるだけでなく、造成地などの土地についても適用が可能です。不動産鑑定評価基準において、土地のみの場合でも再調達原価の把握と減価修正が適切に行える場合に適用すべきと明記されており、「土地には適用できない」という記述が誤りとなります。
不動産鑑定評価基準 ・総論第3章第2節「価格形成要因」 ・総論第4章第1節「価格の種類」 ・各論第1章第2節「原価法」 ・各論第1章第3節「取引事例比較法」
【選択肢1】誤り。 原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。この記述では「建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない」とありますが、これは誤りです。不動産鑑定評価基準の各論第1章第2節「原価法」には、「原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合又は土地のみである場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに適用すべきである。」と明確に規定されています。特に、造成地や埋立地など、投下費用を明確に把握できる土地については、原価法が適用されることがあります。したがって、「土地には適用できない」という部分が間違いです。 【選択肢2】正しい。 この記述は、不動産鑑定評価基準の総論第3章第2節「価格形成要因」に記載されている内容そのものです。不動産の価格は、その「効用（有用性）」「相対的稀少性（供給の少なさ）」「有効需要（購買力のある需要）」の三者に影響を与える要因によって形成されます。これらの要因は、さらに「一般的要因（国全体の経済状況など）」「地域要因（特定の地域の特性）」「個別的要因（個々の不動産の特性）」の三つに分類されます。この分類と定義は、不動産鑑定評価の基本的な考え方として非常に重要です。 【選択肢3】正しい。 この記述は、不動産鑑定評価基準の総論第4章第1節「価格の種類」において定義されている「正常価格」の定義そのものです。正常価格とは、市場性を有する不動産（市場で取引される可能性のある不動産）について、現実の社会経済情勢の下で、売り手と買い手が合理的かつ自主的に行動すると考えられる市場で形成されるであろう、最も適正な市場価値を示す価格を指します。これは、不動産鑑定評価において最も基本的な価格の種類であり、基準価格として用いられることが多いです。 【選択肢4】正しい。 この記述は、不動産鑑定評価基準の各論第1章第3節「取引事例比較法」における重要な原則です。取引事例比較法では、対象不動産と類似の不動産の取引事例を収集し、その事例価格を比較検討して対象不動産の価格を求めます。この際、収集した取引事例の中には、売り急ぎや買い急ぎ、親族間取引など、通常の市場取引とは異なる「特殊な事情」が含まれている場合があります。これらの特殊な事情が取引価格に影響を与えていると判断される場合は、その影響を排除し、通常の市場取引における価格水準に修正する「事情補正」を適切に行う必要があります。これにより、より客観的で適正な価格を導き出すことが可能になります。