宅建 平成20年度（2008年）問2 民法 の解説
問題
所有権がAからBに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- CはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はAであって、Bが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、Aは所有者であることをCに対して主張できる。
- DはBとの間で売買契約を締結したが、AB間の所有権移転登記はAとBが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、DがAB間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Dが所有権移転登記を備えていなければ、Aは所有者であることをDに対して主張できる。
- EはBとの間で売買契約を締結したが、BE間の売買契約締結の前にAがBの債務不履行を理由にAB間の売買契約を解除していた場合、Aが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず、Aは所有者であることをEに対して主張できる。
- FはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、その後AはBの強迫を理由にAB間の売買契約を取り消した場合、FがBによる強迫を知っていたときに限り、Aは所有者であることをFに対して主張できる。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。日本の民法において、登記には「公信力」が認められていません。そのため、たとえ登記名義人から不動産を買い受けた第三者が善意無過失で登記を備えたとしても、その登記名義人が真の所有者でなければ、真の所有者はその第三者に対して所有権を主張できます。
【登記の公信力否定（判例法理）】 日本の不動産登記制度は、登記に公信力を認めていません。これは、登記簿に記載されている内容が真実の権利関係と一致していると信じて取引した者を、たとえ登記が虚偽であっても保護する効力（公信力）がない、という意味です。したがって、登記名義人が真の所有者でなければ、その登記名義人から不動産を買い受けた第三者は、たとえ善意無過失であっても、真の所有者に対して所有権を主張できません。 【民法第94条第2項（通謀虚偽表示の第三者保護）】 相手方と通じてした虚偽の意思表示（通謀虚偽表示）は無効ですが、この無効は善意の第三者に対抗することができません。ここでいう「第三者」は、虚偽表示の目的物について新たな法律上の利害関係を取得した者を指し、判例上、登記を備えていることは要件とされていません。 【民法第545条第1項ただし書（解除と第三者）】 契約の解除は、第三者の権利を害することができません。判例は、解除によって所有権を失う元所有者が、解除後に現れた第三者に対して所有権の復帰を主張するためには、解除の登記を備える必要があるとしています。 【民法第96条第3項（詐欺・強迫の第三者保護）】 詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができません。しかし、強迫による意思表示の取消しは、善意の第三者にも対抗することができます。これは、強迫は詐欺よりも悪質性が高く、被害者の保護を厚くするためです。
【選択肢1】正。 本肢は、Bが書類を偽造して登記を移していたため、Bの登記は無効であり、Bは甲土地の真の所有者ではありません。日本の不動産登記制度は「公信力」を認めていないため、たとえCがBを真の所有者と信じて（善意）何の落ち度もなく（無過失）売買契約を締結し、所有権移転登記を備えたとしても、真の所有者であるAは、Cに対して所有権を主張することができます。CはBに対して損害賠償請求をすることはできますが、Aから甲土地を取り戻すことはできません。したがって、Aは所有者であることをCに対して主張できる、という記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 AB間の売買契約は、AとBが通じてした仮装の売買契約、つまり「通謀虚偽表示」（民法第94条第2項）にあたります。通謀虚偽表示による無効は、善意の第三者に対抗することができません。DはAB間の売買契約が仮装であることを知らず（善意）、知らないことに過失もない（無過失）ため、民法第94条第2項の「善意の第三者」として保護されます。判例は、この「善意の第三者」は、登記を備えていなくても保護されるとしています。したがって、Dが所有権移転登記を備えていなくても、AはDに対して所有者であることを主張することはできません。よって、この記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 AB間の売買契約が解除された場合、契約は遡及的に消滅し、所有権はAに復帰します。しかし、この解除による所有権の復帰を、解除後に現れた第三者（本肢のE）に対して主張するためには、Aが解除の登記を備えている必要があります（判例）。本肢では、EはBE間の売買契約締結の前にAB間の契約が解除されているため、解除後にBから甲土地を購入しようとする第三者にあたります。したがって、Aが解除した旨の登記をしていない限り、AはEに対して所有者であることを主張できません。「Aが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず」Aは所有者であることをEに対して主張できる、という記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 強迫による意思表示の取消しは、詐欺による取消しとは異なり、善意の第三者にも対抗することができます（民法第96条第3項）。これは、強迫が詐欺よりも悪質性が高く、被害者（A）の保護を厚くするためです。したがって、FがBによる強迫を知っていたか否かにかかわらず、AはAB間の売買契約を取り消し、Fに対して所有権の復帰を主張することができます。「FがBによる強迫を知っていたときに限り」Aは所有者であることをFに対して主張できる、という記述は誤りです。