宅建 平成19年度（2007年）問3 権利関係 の解説
問題
物権変動と対抗問題に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 不動産の物権変動について登記を備えていない場合でも、登記の欠缺を主張する第三者が悪意であれば、登記なしにその第三者に対抗することができる。
- 不動産の物権変動は、登記をしなければ、いかなる第三者に対しても対抗することができない。
- 不動産の物権変動について、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められる背信的悪意者は、民法第177条の「第三者」に含まれないため、登記なしにその者に対抗することができる。
- 売買契約が詐欺を理由として取り消された後に、その取消しを知らずに不動産を取得した第三者はすべて、民法第177条の「第三者」として登記なしに保護される。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3（第3肢）です。選択肢3が正しい記述であり、他の選択肢は誤りを含んでいます。不動産物権変動は当事者間では意思表示のみで効力を生じるが、第三者への対抗には登記が必要の規定を正確に理解することが求められます。
民法177条は、不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗できないと定めます。判例（最判昭和43年8月2日）は、この「第三者」から、登記の欠缺を主張することが信義則に反する背信的悪意者を除外すると解しています。単なる悪意者は第三者に含まれますが、背信的悪意者は含まれません。
【選択肢1】誤。本選択肢の内容は不動産物権変動は当事者間では意思表示のみで効力を生じるが、第三者への対抗には登記が必要の規定と異なる誤った記述を含んでいる。正しくは：不動産物権変動は当事者間では意思表示のみで効力を生じるが、第三者への対抗には登記が必要（民法177条）。 【選択肢2】誤。この否定的記述が誤りで、不動産物権変動は当事者間では意思表示のみで効力を生じるが、第三者への対抗には登記が必要（民法177条）。。 【選択肢3】正。不動産物権変動は当事者間では意思表示のみで効力を生じるが、第三者への対抗には登記が必要（民法177条）。 【選択肢4】誤。本選択肢の内容は詐欺による意思表示は取り消すことができるの規定と異なる誤った記述を含んでいる。正しくは：詐欺による意思表示は取り消すことができる（民法96条1項）。第三者詐欺は相手方が知り・知り得た場合のみ取消可能（同条2項）。