宅建 平成17年度（2005年）問6 権利関係 の解説
問題
ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成15年４月１日に抵当権を設定し、Ａは同日付でその旨の登記をした。Ａと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 抵当権設定前の平成15年２月１日に賃貸借契約が締結され建物の引渡しを受けていた賃借人Ｃは、Ａに対して賃借権を対抗することができる。
- 抵当権設定後の平成15年12月１日に期間２年の賃貸借契約が締結された賃借人Ｄは、建物競売後、競売による買受人の買受けの時から６ヶ月を経過するまでは、買受人に対して当該建物を引き渡す必要はない。
- 抵当権設定後の平成15年12月１日に期間４年の賃貸借がされた場合、賃借人Ｅは、平成16年４月１日以降、競売による買受人に賃借権を対抗することができない。
- 抵当権設定後の平成16年12月１日に期間２年の賃貸借契約が締結され建物の引渡しを受けていた賃借人Ｆは、競売による買受人に対して賃借権を対抗することができる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4（第4肢）です。選択肢4が誤った記述であり、他の選択肢は正しい内容です。抵当権は非占有担保物権で、被担保債権の担保として不動産に設定され、債務不履行時に競売できるの規定を正確に理解することが求められます。
抵当権設定登記より前に賃借権の対抗要件（登記または引渡し）を備えていれば、賃借人は抵当権者や買受人に対抗できます（民法177条、605条、借地借家法31条1項）。一方、抵当権設定後に賃借権を取得した者は、原則として競売による買受人に対抗できません。これは、平成15年改正により旧民法395条の短期賃貸借の保護が廃止されたためです。ただし、抵当建物使用者は、競売による買受けの時から6ヶ月間は建物の引渡しを猶予されます（民法395条）。
【選択肢1】正。抵当権は非占有担保物権で、被担保債権の担保として不動産に設定され、債務不履行時に競売できる（民法369条）。 【選択肢2】正。抵当権は非占有担保物権で、被担保債権の担保として不動産に設定され、債務不履行時に競売できる（民法369条）。 【選択肢3】正。抵当権は非占有担保物権で、被担保債権の担保として不動産に設定され、債務不履行時に競売できる（民法369条）。 【選択肢4】誤。「16年」という具体的な数値・期間等の記述に誤りがある。ただし、抵当建物使用者は、競売による買受けの時から6ヶ月間は建物の引渡しを猶予されます（民法395条）。