宅建 平成17年度（2005年）問13 権利関係 の解説
問題
借地人Ａが、甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいて甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。
- Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡を承諾しない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。
- Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、Ｄの同意を得なければ、Ａは借地権を譲渡することができない。
- ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年とする場合には、Ａの借地権はＣに譲渡でき、ＣはＢに対して借地権を主張できる。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2（第2肢）です。選択肢2が正しい記述であり、他の選択肢は誤りを含んでいます。借地権の存続期間は30年以上。更新後は20年・10年の規定を正確に理解することが求められます。
借地借家法19条1項は、借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、地主が承諾しないときでも、地主にとって不利となるおそれがないにもかかわらず承諾しないときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができると定めています。これは、借地権の円滑な流通を促進するための規定です。なお、借地権の譲渡には原則として地主の承諾が必要であり（民法612条類推適用）、建物保護登記（借地借家法10条）は対抗要件であり譲渡要件ではありません。また、事業用定期借地権（借地借家法23条）も譲渡可能ですが、地主の承諾は原則必要です。
【選択肢1】誤。本選択肢の内容は借地権の存続期間は30年以上。更新後は20年・10年の規定と異なる誤った記述を含んでいる。正しくは：借地権の存続期間は30年以上。更新後は20年・10年（借地借家法3・4条）。正当事由なしに更新拒絶はできない。 【選択肢2】正。借地権の存続期間は30年以上。更新後は20年・10年（借地借家法3・4条）。正当事由なしに更新拒絶はできない。 【選択肢3】誤。この否定的記述が誤りで、借地権の存続期間は30年以上。更新後は20年・10年（借地借家法3・4条）。正当事由なしに更新拒絶はできない。。 【選択肢4】誤。「20年」という具体的な数値・期間等の記述に誤りがある。また、事業用定期借地権（借地借家法23条）も譲渡可能ですが、地主の承諾は原則必要です。