宅建 平成17年度（2005年）問14 権利関係 の解説
問題
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。
- 専有部分であっても、規約で定めることにより、敷地利用権と分離して処分することができる。
- 構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の専有部分とすることができる。
- 区分所有者の共有に属さない敷地であっても、規約で定めることにより、区分所有者の団体の管理の対象とすることができる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3（第3肢）です。選択肢3が誤った記述であり、他の選択肢は正しい内容です。共用部分の変更の規定を正確に理解することが求められます。
【選択肢1】区分所有法第4条第2項：規約で共用部分とされたもの（規約共用部分）は、特定の区分所有者の所有とすることができます。これは、本来専有部分となり得る部分を規約によって共用部分とし、その所有者を定めることを認めるものです。 【選択肢2】区分所有法第22条第1項ただし書き：敷地利用権は専有部分と分離して処分できないのが原則ですが、規約に別段の定めがある場合は、分離して処分することが可能です。これは、区分所有者の合意により、例外的に分離処分を認めるものです。 【選択肢3】区分所有法第4条第1項：構造上区分所有者全員の共用に供されるべき部分（法定共用部分）は、区分所有建物の本質的な構成要素であり、規約によっても特定の区分所有者の専有部分とすることはできません。これは、建物の構造的・機能的統一性を維持するための強行規定です。 【選択肢4】区分所有法第5条第2項、第30条第1項：規約で定めることにより、建物の敷地以外の土地を「規約敷地」とすることができ、区分所有者の団体の管理の対象とすることができます。これにより、区分所有建物と一体的に管理すべき土地を、区分所有者の共有に属さない場合でも管理対象とすることが可能となります。
【選択肢1】正。共用部分の変更（形状・用途）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議が必要（区分所有法17条）。 【選択肢2】正。共用部分の変更（形状・用途）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議が必要（区分所有法17条）。 【選択肢3】誤。本選択肢の内容は共用部分の変更の規定と異なる誤った記述を含んでいる。正しくは：共用部分の変更（形状・用途）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議が必要（区分所有法17条）。 【選択肢4】正。共用部分の変更（形状・用途）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議が必要（区分所有法17条）。