宅建 令和6年度（2024年）問45 宅建業法 の解説
問題
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金(以下この問において「保証金」という。)の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約(以下この問において「保険契約」という。)の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸あるが、当該基準日前1年間は0戸である場合、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要はない。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。
- 自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が25m²以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、3戸をもって1戸と数えることになる。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）では、新築住宅の売主である宅建業者に対し、住宅の瑕疵担保責任を確実に履行するための措置（保証金の供託または保険契約の締結）を義務付けています。この義務の履行状況を届け出ない場合、新たな新築住宅の売買契約を締結できなくなるという厳しい制限が課せられます。
本問は、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）の規定に関するものです。この法律は、新築住宅の売主である宅地建物取引業者に対し、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に瑕疵があった場合の買主への損害賠償責任（瑕疵担保責任）を確実に履行させるため、保証金の供託または保険契約の締結を義務付けています。これにより、万が一売主が倒産した場合でも、買主が保護される仕組みとなっています。 * **届出義務（法第11条）**: 宅建業者は、基準日（毎年3月31日と9月30日）における供託または保険契約の状況を、基準日の翌日から3週間以内に国土交通大臣に届け出る義務があります。 * **新規契約の制限（法第12条）**: 届出を怠った場合、基準日の翌日から50日を経過した日以降は、新たに新築住宅の売買契約を締結することができなくなります。 * **届出不要の特例（法第11条第1項ただし書き、施行規則第20条）**: 基準日前10年間に引き渡した新築住宅の戸数が0戸である場合は、届出を行う必要はありません。 * **保険契約の有効期間（法第10条第2項、施行規則第18条）**: 保険契約は、新築住宅の引渡し時から10年間有効でなければならず、買主が転売しても効力は承継されます。 * **合計戸数の算定特例（法第10条第1項、施行規則第19条）**: 供託すべき保証金の額を算定する際、床面積が55m²以下の住宅については、3戸をもって1戸と数える特例があります。
【選択肢1】誤り。 自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸ある場合、たとえ当該基準日前1年間は0戸であっても、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要があります（住宅瑕疵担保履行法第11条第1項）。届出が不要となるのは、基準日前10年間に引き渡した新築住宅の戸数が「0戸」である場合に限られます（同条ただし書き、施行規則第20条第1項第1号）。 【選択肢2】正しい。 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはなりません（住宅瑕疵担保履行法第12条第1項）。これは、届出義務を怠った業者に対する強力な規制措置であり、買主保護を目的としています。 【選択肢3】誤り。 保険契約は、新築住宅の引渡し時から10年間有効でなければなりません（住宅瑕疵担保履行法第10条第2項、施行規則第18条第1項第1号）。買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合であっても、当該保険契約は解除されることはなく、新たな所有者にその効力が承継されます。これは、住宅の瑕疵に対する保険であり、所有者が変わってもその効力は継続されるためです。 【選択肢4】誤り。 自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、3戸をもって1戸と数える特例が適用されるのは、当該住宅の床面積が「55m²以下」である場合です（住宅瑕疵担保履行法第10条第1項、施行規則第19条第1項第2号）。「25m²以下」ではありませんので、この記述は誤りです。